未经承租人同意，亦未提前通知承租人，出租人能否将房屋出售给第三人？

案情简介

　　原告周某彬在北京市海淀区某光路拥有1犯平方米的商品房一套，其后又继承了其父位于北京市海淀区玲珑路23号的3间房屋，因原告有房屋居住，导致其继承的3间房屋暂时闲置。

　　2005年8月12日，原告周某彬将这3间闲置的房屋出租给被告王晓某居住，双方在房屋租赁合同中约定，被告王晓某每月10日向原告支付租金1500元，但双方在合同中没有约定房屋的租赁期限。

　　2005年12月28日，原告周某彬因母亲生病住院，花去了医药费3万元，其中向自己好友何某雄借了2万元。2006年1月12日，原告周某彬妻子生病住院，其又向何某雄借款3万元，共欠何某雄5万元。

　　2006年7月21日，原告周某彬觉得借款较多，不还钱心理负担太重，又鉴于家庭没有其他收入，遂与妻子商量，如果何某雄愿意，就把已经对外出租的3间房屋以10万元的价格出售给何某雄，原告的妻子表示同意。随后，原告周某彬找到何某雄协商，愿意将自己继承的3间房屋作价10万元出售给何某雄，扣除其向何某雄的借款，何某雄向原告支付5万元房款即可。何某雄恰巧有买房的意向，遂表示同意，于是双方签订了房屋买卖合同，何某雄将5万元的房价款交给原告周某彬（扣除原告周某彬所借5万元），付款后的第二天，双方到房管部门办理了房屋过户登记手续。

　　房屋过户手续办完后，原告周某彬通知被告王晓某，告诉其事情的来龙去脉，并要求被告王晓某腾退所租住的房屋。但原告要求被告腾房的要求遭到拒绝。

　　原告周某彬认为，本人对出租的房屋享有所有权，有权处分出租的房屋。因本人与被告签订的房屋租赁合同没有约定租赁期限，根据法律的规定，本人有权随时解除房屋租赁合同。更何况，本人已将房屋出售给第三人何某雄，并已办理房屋过户手续，其之间签订的房屋买卖合同符合法律的规定，理应受到法律的保护。故被告王晓某拒绝腾房的行为已侵犯自己的合法权益，被告王晓某有义务及时搬出租住的房屋。

　　后经三方多次协商未果，原告周某彬向北京市海淀区人民法院提起诉讼，请求法院判决被告王晓某及时搬出承租的房屋，并承担本案的诉讼费用。

　　被告王晓某认为，本人与原告签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，且合同的内容符合法律的强制性规定，理应受到法律的保护。在房屋承租期间，原告在未经本人同意、亦未通知本人的情况下，将本人承租的房屋擅自出售给第三人何某雄，原告擅自出售房屋的行为已经侵犯本人对承租房屋的优先购买权。根据《城市私有房屋管理条例》第11条的规定，对私有房屋的买卖，出租人须提前3个月通知承租人。同时，《最高人民法院关于贯彻执行〈中某人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”据此，原告没有履行上述法律规定的义务，亦剥夺了本人对承租房屋的优先购买权，故原告与第三人之间签订的房屋买卖合同无效，而且本人也愿意花10万元购买此房屋。综上所述，原告向法院提起的诉讼请求缺乏法律事实和法律依据，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。

　　第三人何某雄认为，本人与原告签订的房屋买卖合同系双方之间真实的意思表示，合同的内容也是符合法律强制性规定的，而且双方签订房屋买卖合同后即到房地产管理部门办理了房屋过户手续，其与原告履行了所有的购房手续，现在本案系争房屋的所有权应为本人所有，被告拒绝腾房的行为已经侵犯本人对房屋拥有的所有权。故请求法院判决被告及时腾出房屋，维护本人的合法权益不受侵害。

　　法院判决

　　北京市海淀区人民法院经审理认为，原告周某彬和被告王晓某之间的房屋租赁关系系双方自愿建立，其租赁关系合乎法律之规定，应当受到法律的保护。根据《城市私有房屋管理条例》第11条的规定，对私有房屋的买卖，出租人须提前3个月通知承租人。同时根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中某人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第118条的规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”本案中，原告周某彬在出售出租房屋时，未履行上述法律法规、司法解释所规定的提前3个月通知的义务，在未经承租人放弃优先购买权的情况下，擅自将出租房屋出售给第三人何某雄，显属不当。尽管原告周某彬和何某雄经协商达成协议，签订房屋买卖合同并到房地产管理部门办理了房屋过户手续，但是，原告与第三人之间的买卖行为，侵犯了被告王晓某作为承租人的优先购买权，故该房屋买卖合同无效。根据《城市私有房屋管理条例》第11条、《中某人民共和国民法通则》第58条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中某人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第189条之规定，判决如下：

　　一、原告周某彬和第三人何某雄签订的房屋买卖合同无效；

　　二、驳回原告的诉讼请求。

　　争议焦点

　　1．在本案中，原告周某彬和被告王晓某的租赁关系是否受到法律的保护？

　　2．在本案中，原告周某彬出卖房屋的行为是否侵犯了被告王晓某依法享有的优先购买权？

　　律师点评

　　一、在本案中，原告周某彬和被告王晓某的租赁关系符合法律的规定，应当受到法律的保护。

　　所谓房屋租赁合同，是指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人给付租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。可见，房屋租赁合同是一种双方的法律行为。租赁合同一旦生效，承租人即取得了房屋的占有权和使用权，出租人虽然保留所有权，但其所有权受到承租人用益物权的一定限制。在合同有效期间，出租人行使所有权，不得侵犯承租人的承租权以及相关权利。

　　在本案中，原告周某彬和被告王晓某的租赁关系是双方自愿建立的。当时，原告周某彬因住房较多，自愿出租，被告王晓某因住房紧张，需要租房，这样双方出现了租赁关系，虽然双方在房屋租赁合同中未对房屋的租赁期限作出明确的约定，但此对房屋租赁合同的效力不产生任何影响，故原、被告建立的正当租赁关系合乎法律规定，理应受到法律的保护。