农村房屋买卖合同无效后怎么处理

　　一、农村房屋买卖合同有效的情形

　　1、出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村　民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。

　 2、买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到　该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。

　　3、房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖　合同也有效。

　　4、农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。

　　二、农村房屋买卖问题的规定

　　最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（该纪要效力等同于司法解释—编者按）第19条：对关于农村房屋买卖问题是这么规定的：

　　1、在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

　　2、在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

　　三、农村房屋买卖合同无效后怎么处理

　　农村房屋买卖合同被确认无效后，为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上，要全面考虑农村房屋买卖合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益。对于购房人已经翻建，装修、扩建房屋，使房屋增值部分，应对购房人的投入进行补偿。此外，让购房人返还、腾退房屋的同时，应当注意为购房人留出合理的腾退时间，购房人无房居住的，应当予以妥善安置。农村房屋买卖合同无效后，出卖人应当赔偿买受人的损失包括：

　　1、返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价

　　2、买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分

　　3、该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分

　　以上损失，需要委托有资质的评估机构进行评估，然后确定损失数额。对于土地增值和拆迁部分补偿，合同无效后，根据出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任的过错分配原则予以处理。

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