在线答疑：拒收未经竣工验收商品房不违约

发表于 2006-07-13 14:09:36

在线律师：萧虹（钟山明镜律师事务所）

宗先生：我们购买了苏州某小区的商品房，几天前收到开发商的交房通知。我们要求开发商出示工程竣工验收备案表，开发商说还没拿到，但房子已通过了设计、监理等单位的验收。而我们在查验房子时发现房子存在地面、墙面裂缝等质量问题，我们为此拒绝收房，可开发商说我们不收房就是违约。

萧律师：你们拒绝接受未通过建设工程竣工验收备案且存在质量问题的房屋并不构成违约。因为开发商交付的商品房不具备交房条件，不得交付。如果到了合同约定的交房时间，房屋仍然不具备交房条件，则开发商构成违约。按规定，符合下列3个条件的商品房才具备交房条件：1，通过建设工程质量验收，并取得建设工程竣工验收备案证明。《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起5天内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”由此可见，工程仅经建设、监理、设计、施工4家单位验收是不够的，还必须要通过建设行政主管部门或其他有关部门的工程竣工验收备案，取得工程竣工验收备案证明，才能初步证明工程质量符合合同约定标准。2，通过县以上房产管理部门的商品房综合验收并取得证明文件。综合验收是为了检验商品房是否符合进入市场进行交易的条件，只有符合条件的商品房才能得以入市交易。3，符合购房合同约定的其他条件，比如装修条件等。

综上所述，据《城市房地产开发经营管理条例》第17条第1款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付”之规定，商品房只有在通过了法定的工程质量验收、商品房综合验收及符合合同约定的其他条件时，才具备交付条件，购房人在接收房屋时有权对房屋验收，对不具备交付条件的房屋拒绝接受，不构成违约。要注意的是，验收房屋发现质量问题时留意收集证据，比如，质量问题所在处的现场照片、开发商派出人员的维修照片、给开发商的质量异议函及开发商在函上的确认签字、开发商的维修记录等。