开发商违规操作纠纷频发产权式商铺叫停的背后

开发商违规操作纠纷频发产权式商铺叫停的背后
南京日报2006-07-17152318
“一铺旺三代”的传统观念让众多市民看好商铺投资，据搜房网进行的“2006商铺投资调查”显示，在今年有意投资房地产的人中，选择投资商铺的比例依然高达81.82％。
顺应这种需求，南京包括其都市圈范围内众多产权式商铺应运而生，很多投资者诱于“先售后租、售后包租”的高回报率，倾囊抢购。然而由于承诺的投资回报常常落空引发纠纷不断，南京的产权式商铺开发、销售在今年5月底被我市房产主管部门叫停。记者日前了解到，市房产管理部门正在酝酿为产权式商铺交易立规范，待具体法规出台之后，产权式商铺的销售和投资有望走上正轨。
而对于5月29日前已经取得预售许可证的产权式商铺，有关部门在加大对其预售款监管力度的前提下，仍允许继续销售。都市圈范围内其他城市的产权式商铺则依旧不断来宁高声叫卖，众多投资者发出疑问，产权式商铺还能买吗？
叫停缘起纠纷频发
毋庸置疑，商铺作为投资的一种方式，具有高风险、高回报的特点，出手准确的话，确实能实现很高的回报；但投资者如果被一些开发商不着边际的承诺所蒙蔽，则有可能掉入开发商追求暴利违规操作设置的陷阱中，不仅得不到预期回报，反而会被套牢在项目之上，损失惨重。
据业内人士介绍，产权式商铺这种业态在南京出现不过数年时间，便成燎原之势。盘谷亚泰广场、天新商城、夫子庙大世界、江宁同曦鸣城、中国女人街等众多“先售后租”的产权式商铺项目，皆打出了8％以上的高回报率。正是这高回报率频频惹出麻烦。最典型的是盘谷亚泰广场，经营方原本承诺，业主在购买该商铺3年内每年将拿到总购房款7％的投资回报，一时间投资者热烈追捧。但之后因投资回报无法兑现，71名业主集体“堵门”。此后，我市新街口、珠江路、夫子庙等地的产权式商铺由于经营上的种种原因难以兑现承诺的投资回报，纷纷爆出业主和经营者乃至开发商的纠纷，成为市民和房产管理部门关注的焦点，从而引发主管部门对产权式商铺叫停。
产权式商铺风险如何规避
产权式商铺被叫停，关键和它的特性及不规范运作有关，投资者在购买时需擦亮眼睛。
据业内人士介绍，产权式商铺分为两种业态，一种是“虚拟产权式商铺”，是指开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限包租，购房者无法自行经营的商铺销售模式。这种商铺本身不具有独立使用的价值，产权成了虚拟的收益权属，在这种情况下，投资者要如期获得收益的前提是，商场的整体经营必须良好，否则，一旦商场整体运作出现问题，投资者的回报就如同无本之木。
目前国内零售业平均利润率仅为2％，而多数虚拟产权式商铺都承诺6％—8％的年回报率，当投资者抱着侥幸心理，甚至是占便宜的心理去买虚拟化分割再统一打包出租的商铺，一旦经营陷入困境，投资者必然遭受损失。目前市场的商铺销售主要以“虚拟产权式商铺”为主。事实也证明虚拟产权式商铺纠纷频发。
另一种则是独立产权商铺，这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区别是，真正拥有分割的独立产权的物业形态，购买这种商铺的投资者可以自营，也可以出租，或是让经营公司包租。这样投资者就真正拥有了处置权。即将交付的宁南国际汽配城就是一个独立产权商铺的项目，拥有独立产权的独立商铺对投资者而言无疑是风险最低的。
当然，投资者在选择这样的独立产权商铺时，还要综合考虑所选择商铺的各方面条件。一般而言，区位、交通物流、商业氛围、开发商背景、主力商户、项目规划、运营管理、升值潜力等九大要素，是每一个明智投资者在进行投资时都应考虑的。宁南（国际）汽配城地处南京城南汽车贸易圈中心位置，连接大明路、宁溧路汽车“后市场”街区，外延至江宁汽车整车生产基地，形成了全国第一条完整的最大的汽车、汽车后市场产业链。随着城南城市副中心地位的确立，多条地铁线的南延，以及快铁南站位置的确定等，使这里在交通、区位、商业氛围等方面的优势被广泛认同。在南京汽配行业占主流地位的南京林大汽配市场50个经营大户的联合加盟及南京其他汽配市场大户的共同进驻，更为汽配城的快速繁荣奠定了基础。正是由于这些优势，宁南汽配城自今年5月份正式开盘销售后，销售一路看好。
规范运作才能取得共赢
专家提醒准备购买产权式商铺的市民，虚拟产权式商铺通常只在图纸上区分、确定，不具备完整的物权，是不完整的物业。投资人和经营人彼此依赖，一旦出现问题，很难明晰责任。相对而言，拥有独立产权的独立商铺，投资风险较低。像宁南（国际）汽配城，由于其以林大汽配市场搬迁及其他的汽配经营户购买自营为主，少部分的投资者则可以把所购买的商铺出租给那些暂时没有能力购买的经营户，市场招商运作方面的风险无疑大为减低，投资者的权益可以更好地得到保障。
对此，南京市房产管理部门有关人士解释说，针对不同形式的产权式商铺，相关部门将制定不同的规范程序，规范起草的基础，就是要保障开发商、经营者和投资者三方的权益，取得三方共赢。