北京首例个人合作建房只是一群小孩子在玩积木？
一位名叫于凌罡的工程师，正联合一群年轻人，要用自己的方式在北京盖一幢他们自己的楼房。
这被称为合作建房，也有媒体称之为个人集资建房，即一群人联合起来注册自己的房地产公司，并从政府手里竞拍到一块土地，然后聘请专业的设计公司和房地产建设公司，在这块地上建起自己的房子。也就是说，这群人既是买房人，又是开发商。
房地产暴利让人买不起房
在北京北四环路附近中科院的一处家属楼内，于凌罡和一位志愿者正忙得不可开交。一边接受记者采访，一边还要接听不时打进来的各种问询电话。这位31岁的年轻人显得有点着急，他用极快的语速向记者讲解着他倡议的合作建房计划，并不时看一眼墙上的钟表。
12月18日就要接受合作建房报名了，于凌罡想多花点时间琢磨报名协议书。从提出合作建房倡议至今，一年时间里，这群穿着耐克鞋和运动衫的年轻人，为他们的宏伟计划开过不下100次会。
他们中，有建筑设计师、城市规划设计师，也有注册会计师、律师等。当然，他们都有一个共同的名字叫“志愿者”。于凌罡说，这个团队囊括了房地产开发需要的各类专业人才，大约100人。
城市规划设计师李先生是这个项目的“铁杆”支持者。在他们为合作建房专门设立的“蓝城”网站上，他的网名是李大福。他说，这次合作建房更大的意义在于给政府做个试验，好让政府调整目前不合理的房地产制度设计。
“我原来的想法是坚决不买房，挺到高昂的房价崩盘为止，直到合作建房的倡议后，才发现原来可以这样买房！”一位不愿意透露姓名的志愿者说。
在互联网上，于凌罡的大部分支持者都在抱怨目前的房地产市场不规范，这种不规范产生的暴利让许多人买不起房子。“看看福布斯富豪榜，上榜的人有多少是搞房地产发起来的。”一位网友在于凌罡的倡议书后面发牢骚。他认为，在一个近乎垄断的市场里，商人的暴利一定是从消费者身上榨出来的。
做自己房屋的开发商
2003年12月1日，于凌罡将自己的合作建房倡议书在网上公布。一年里，于凌罡和他不断壮大的团队“讨教”了所有与房地产开发相关的部门，包括规划局、国土局、房管局、银行、开发商等。
当然，他们首先确定了合作建房的合法性。他们得到两份法规———《城镇住宅合作社管理暂行办法》和《北京市城镇住宅合作社管理办法》。有关部门解释说，在法律法规层面，合作建房没问题。
国家和北京市发布的这两个文件，规定了居民可以通过成立住宅合作社，集资建设属于自己的住宅。其中，住宅合作社是本市行政区域内中、低收入的城镇居民（包括职工），为解决自身住房困难，在人民政府或单位的组织下，自愿建立的、不以营利为目的的公益性合作经济组织。其任务是：筹集资金，建设住宅，并对建设的住宅（以下简称合作住宅）进行分配、维修和管理。
政策允许了，可建房的地在哪儿呢？这是许多人都要问于凌罡的问题。于凌罡的解决方案是，以房地产开发公司的名义，参加政府的土地竞拍。
具体说来，在正式报名结束后，报名的人将作为股东，共同注册一个房地产开发公司。房地产公司的注册资金要求不低于1000万元，这部分钱将由报名者共同筹集———如果有300人报名，每人需要一个3万多元的存折，并被冻结。当然，这部分钱在公司注册成功后，就物归原主了。
按照工商部门的要求，每个公司的股东数不能超过50人。那么，让这300人谁做股东似乎也是一个头疼事。不过，于凌罡等人想出了一个办法———所有人自愿组成50个组，并选出组长，组长就是名义上的股东。当然，每个小组成员都会与组长签订另外一份契约。如此，确保每个人都是实际上的股东。
按照公司章程约定，这将是一个非营利的组织。也就是说，于凌罡等人成立的这个公司，将可能成为中国第一个非营利性的房地产开发公司。
于凌罡向记者透露，他们目前关注的土地有好几块：一块在西城区官园附近，楼面地价在4000元到4500元之间；还有一块在霄云路附近，楼面地价是3000元到5000元之间；此外北京市土地市场正在挂牌公示的中关村几块地，也被列入考虑范围。
如果能在明年“五一”前后顺利竞拍到土地，他们的“蓝城”将在2006年“五一”前后盖成。
于凌罡还设想了这栋楼的一些细节：这栋楼大概是500来户，共12到15层，每户36平方米，层高高于4．8米，可以隔成两层，成为复式住宅。每户可以买两套……
省钱是最吸引人之处
对许多支持者来说，省钱可能是合作建房方案最吸引人之处。于凌罡算了一笔账：预计招募资金500份，每份合作资金15万元，即自筹资金7500万元，预计可向银行贷款1．125亿元，即项目最多可承担资金1．875亿元。
如果购买霄云路附近的那块地，购地费用预算在9000万元以内，工程造价约为7000万元，基本符合资金预算。于凌罡表示，由于是非营利集资建房，这个项目可以省掉购买普通商品房时需要承担的4笔费用———开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息，因此房价肯定比商品房要低。还是以霄云路附近的地块为例，粗算下来，该项目每平方米带上精装修的价格在6000元左右，价格应为周边商品房的60％至80％。
自从发帖之后，于凌罡开始变得像个牧师。他像布道一样向别人介绍合作建房是怎么一回事，一次讲上两三个钟头是常有的事。网络也是他的宣传阵地，于凌罡在网上的ID叫蓝城木鱼。从那时到现在，于凌罡说自己已经和上千人聊过这事。
于凌罡越来越有信心了，“这个项目征集到300户没有问题”。在他的家里，记者见到一位希望参加此项目但又显得不那么信任于凌罡的年轻人。他不停地询问着各种问题，并不时地翻看着于凌罡桌上的各种资料。显然，和许多对此项目感兴趣的人一样，这位年轻人也在担心，“把钱交给你，你们会不会跑掉？” [page]
也有一些人不停往于凌罡的单位打电话，以查证他的身份。对此，于凌罡有些不高兴。他说：“重要的是我的方案，而不是我的职业。”
事实上，在合作建房方案中，于凌罡创造性地提出了“分次定向转账付款模式”。据说，这种财务模式可以有效控制投资人的风险。
于凌罡介绍，在合作建房项目中，根本没有现金流，所有的资金都是通过银行转账汇款来完成的。按照他的计划，从允许合作建房的参加者支付当月账目开始，有9天的审计期，由正规的财务审计公司进行审计。在审计完成前，业主办理的汇款转账根本无法动用，而且业主有权办理停汇来保证自己的资金安全。审计完成后，业主交纳的款项会直接用于支付提交的《当月转账明细表》中的项目开销。
没有现金流、转账前经过了严格的审计、账目透明、每个月参加者的资金使用还有上限———于凌罡试图用这样的制度来保证项目资金不被卷走或被转账。
一群小孩子在玩积木
在记者的采访中，大部分人都对于凌罡的合作建房设想表示支持。因带领业主维权而闻名北京的中国人民大学公共政策研究中心研究员舒可心，同样支持这群年轻人的合作建房举动。只不过，他是像支持一群小孩子玩积木那样支持他们。
舒可心说：“这是对目前极不规范的房地产市场的反抗。”从这个角度看，合作建房的出现意义非同小可。但如果换一个角度看，这是一群“孩子”在按照他们自己的想像做试验。只不过，与过去许多政府部门拿财政的钱做试验有所不同，“孩子们”这次即使失败了，也只是花自己的钱。
舒可心同样认为当前的房地产市场相当不规范，但他不赞同人人都去做开发商。因为，谁都知道，社会分工才能保证效率。
在舒可心的眼里，这群年轻人如果真想买到一套物美价廉的房子，完全可以联合起来去找一个好的楼盘，与开发商讨价还价，肯定能以略高于成本的价格得到。最近，他正准备联合一群志同道合的人，集体买房。而且，舒可心的想法得到了许多开发商的认可。
曾专门研究过房地产开发过程中有关政策法规的舒可心相信，无论得到土地或者银行贷款等方面，合作建房都没有多大问题。这与于凌罡跑了许多部门后得到的答案完全一致。但舒可心认为，合作建房最大的问题可能出在建房过程中或房子建好之后。
“假如在建设过程中，业主不满意承建商的工作怎么办？”舒可心的判断是，业主不满意，肯定就会停止给承建商拨款，如果谈判未果，承建商只好离开。如此，这个半拉子工程怎么办？
舒可心说，合作建房省下来的钱，可能恰恰是承担风险的钱。以往，风险被开发商承担了，这部分钱也就归开发商所有了。
“省了承担风险的钱，可这群‘孩子’真能承担风险吗？”舒可心笑了。
建设部政策研究中心主任陈淮将这种合作建房称为“合伙建房”。他认为，这种形式不会成为市场主流。因为，它需要很强的专业开发技术和专业管理能力，而并不是每个建房人都能驾驭市场风险的。
于凌罡同样知道这份风险的分量，只不过，他认为自己可以通过科学的制度控制风险。因为，他的团队成员是来自各个领域的专业人士，也因为，他们大多数为了理想而来。
于凌罡也看重此次试验的新闻效应。因为是第一次，所以媒体帮他做了许多宣传，这会让人们更加信任他，也使他的项目做起来更加顺利。“如果别人再做，媒体就不会这么关注了。”于凌罡这么判断。
“这群年轻人的试验，更多的是在表达他们对当前房地产市场的不满，但对于解决问题，并没有多少实际意义。”舒可心认为，现在房地产市场的问题是出在监管者身上，并不是说开发商建的房子会塌，而我们自己盖的房子就不塌。
《中国青年报》何磊 <
