实际交付和产权过户哪个有效

正文：实际交付和产权过户哪个有效


李某将一套尚未取得房屋产权证的房产出售给朱女士，朱女士装修后入住，两年后李某获得了该房屋的产证，正逢房价上涨，他便把房屋通过房产中介卖给了一位外地投资客，投资客也没有进行实地查看就和李某办理了过户，朱女士没了房子，而且担心自己的房款和装修款拿不回来，就不想搬走来对抗新买主。

律师认为朱女士的案例属于典型的一房二卖，也称为“一房两卖”、“一房数卖”、“一房多卖”，即重复销售行为，出卖人先后或者同时将一套特定的房屋出卖给两个不同的买受人，究竟哪份合同有效呢？

律师答复朱女士，在一房多卖中，如果多个买受人都没有办理过户，而房屋已经交付给其中一户的，可以认为是出卖了选择了该买受人履行合同，对于其他的买受人承担违约责任。当时如果是已经交付房屋的和已经过户的发生争议，以已登a记过户的为准，无论房屋是否交付都排除其它房屋买卖合同的履行。

那么已经入住的买受人如果对房屋进行了装修，装修款又该如何结算？如果此时房价上涨，涨价带来的损失又该由谁来承担呢？沈洁律师告诉朱女士，她首先可以和出卖人解除合同，要求返还购房屋款及其利息；其次，如果有其他损失的，比如搬迁引起的费用、装修房屋引起的费用、订立合同所需要支付的费用，可以要求恶意的出卖人承担损失。最后，可得利益的损失，也就是房屋价格上涨引起损失也应当由李某承担。所以朱女士应当追究李某的违约责任，那么朱女士用不搬家对抗新的买受人是否能维护自己的权益呢？

律师认为朱女士的这种做法是不对的。买卖双方如果没有办理房屋过户登记手续，不能发生所有权的转移，买受人基于合同取得了房屋占有和使用权，但是不具有处分权。当出卖人再次将房屋出售给他若并办理了产权过户手续的，新买受人基于具有房屋所有权可以要求排除房屋上的所有权障碍，要求原买受人搬家，如果原买受人在接到新买受人通知后拒不搬出的，因构成对他人房屋所有权的妨碍，应当承担相应的侵权责任。


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