房屋交付合同中的交付标准

　　房屋交付合同中的交付标准

　　在商品房买卖合同纠纷案件中，常会对交付标准有不一致的理解，商品房买卖合同中验收标准的选项经常为“经验收合格”,对“经验收合格”概念的理解通常有两种意见，一种意见认为,“经验收合格”是指开发商组织的工程“竣工验收”合格，一种意见认为应该是指“综合竣工验收”合格。那么“竣工验收”和“综合竣工验收”有何不同?要理解“经验收合格”的概念，首先，应弄清什么是“竣工验收”，以及弄清楚国家有关法律法规针对的对象及其交付具备的要求。

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　　逾期交房。”故交付商品房前必须完成测绘。而实际上，只有经过房地产主管部门验收合格的商品房才可以进行测绘。也就是说，住宅小区群体性开发项目必须经综合验收才可进行测绘，故住宅小区商品房交付前必须已综合验收。

　　5、根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。由此说明，建筑工程必须经规划、消防部门的验收才可备案交付。”以及根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，商品房竣工验收实行的竣工验收备案制度。商品房具备交付条件的标志是开发商可以提供竣工验收备案表，有的法院根据政府的有关规定，认定达到标准验收合格的依据为能提供竣工验收备案表。但这里注意，竣工验收备案表有两种，一种是建设、监理、设计等单位的竣工验收备案，另一种是真正意义上达到交付买受人条件的竣工验收备案表，即为按照《建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》和以上两个法律法规，必须经规划、消防、人防等政府相关部门盖章确认的验收备案表。也就是交付所谓的“二书一表”中的表。一般具备了该竣工验收备案表，开发商就能也应该提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即“二书一表”中的二书。这样，才是真正达到的将商品房交付给买受人的标准。

　　三、司法建议

　　由于商品房合同涉及的法律和建筑建设方面的专业术语较多，普通消费者通常是不具备这些专业知识的，无法了解各种术语的含义，对参照示范合同样本的合同也较信任，选择合同条款时又无从辩别，而发生争议时，对交付标准易产生歧义。[page]

　　建议有关职能部门能尽快出台新的商品房示范合同样本，将其中一些内容加以改进，如注明什么情形选择哪类标准，明确注明与国家和地方政府规定的条款抵触的为无效条款，以减少摩擦和纠纷，而开发商在约定交付时间时，亦应将各种可能导致延期情形考虑在内，尽量不要将交房时间定得过紧促，以免违约。