你好、我咨询一下、我们是一个黑龙江省桦南县XX、开发商交房给我们的时候、没有和前期物业签合同、物业管理费0.8、电梯费600、二次加压240一户、二次供暖4.3一平米、小区监控系统的费用60一户、单元照明灯36元一户、庭院灯36元一户小区没人任何绿化、配套设施、物业管理费0.8元、电梯费按户计算一年600元、小区还有小户型30平方米的也是按600元一户计算、全体费用加起来比一线城市还贵！服务态度也极为不好、我们小区这样收费合理吗？还有现在已经成立业主委员会了、经过大部分业主反映、就是想降低物业费、或者解聘前期物业、业主委员会和业主可以解聘这个前期物业吗！物业想继续在小区服务、现在物业单独找有些部分业主签了合同维持现状、但是、这些业主和物业签的合同没有经过业主委员会和大部分业主同意、就是私自和物业签了续合同约定、请问这些私自签的合同有效吗？
2019-06-28 09:54:27
律师解答共有4条
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物业管理是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相应的服务并收取一定的费用的管理形式。 物业部门收取物业费用就应当履行以上自己应当履行的义务。
但是物业部门是否应当对用户的财产安全承担责任的，则应当看你和小区之间的物业合同，如果合同约定由物业部门负责小区的安全，同时保证小区的居民财产安全的，那么发生该事件的，物业管理部门就应当承担全部的责任。
如果合同中没有约定的，物业管理部门对小区的住户的财产安全有一定的保护责任，如果是保护力度不够造成住户损失的，物业部门应当承担责任，但是是全部还是部分则应当具体的分析，如果发生盗窃结果和物业保护力度不够有直接关系的，则物业就应当承担全部责任。
如果是间接关系的，则承担部分责任。 -
商品房的物业管理费一般由以下一些项目构成：
(1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。
(2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。
(3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。
(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。
(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。
(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。
(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。
(8)公共区域植花、种草及其养护费用。
(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。
(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。
(11)节日装饰的费用。
(12)管理者酬金。
(13)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。
(14)公共电视接收系统及维护费用。
(15)其他为管理而发生的合理支出。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
