您好！我与买方在2010年9月签下了房屋买卖合同，约定等房产证出来就马上办理过户手续，合同中违约责任中有一项：在守约方或经纪方发出有关办理本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合同之条款时视为违约。还有附加项：双方约定在2011年11月1日前办理过户手续。??2011年8月26日，我拿到了房产证，随即通知买方办理过户手续，可是无法联系买方，电话关机，已搬离原住所，也不在原工作单位工作，我按合同上的通讯地址（买方身份证地址）寄快递给买方，快递被退回，原因是地址不详。那么我该怎么办？我急于把房子卖出去，可是不知道要等多久才能视为买方违约。盼复，谢谢！

一 . 登记
买卖双方到中介机构咨询二手房交易的相关政策，分别登记购房、售房信息。
二 . 调档
卖方拿着房屋所有权证到房屋所在区县房地产交易管理部门，办理调档手续。
如果委托给中介，就是他们的事了。
三 . 验证
中介机构审核卖方身份证及房产证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等)，并留存证件复印件备案。同时实地考察、掌握房屋详情，初步估价，为确定售价提供参考。

四 . 签约
验证核实房屋后，中介机构分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，签订《房屋买卖合同》，同时交纳委托代理费。

五 . 签订中保合同
买卖双方签订买卖合同要与中介机构共同签订《中保合同》，并交纳中保费。卖方提交房屋所有权原件及复印件、人名章等。买方提交身份有效证件复印件、人名章等。

六 . 交款
买方将房款在过户前三日内全部存入中保方指定的账户。
七 . 过户
买卖双方交纳相关税费，办理过户手续，然后，中保方在买卖双方对产房产确认无误后，将房款给付卖方，卖方也必须将房屋腾空，将钥匙交与买方，三方进行中保结算。

房屋买卖合同签订后，就是合法的，就必须履行。如果对方不履行，可以起诉要求对方履行。
《合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自
己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协
助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当
承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

根据我国合同法，房屋买卖合同卖方违约处理如下：签订二手房买卖合同后，卖方违约不卖，可以按照法律规定和合同约定追究卖方的违约责任。通常房屋买卖合同约定的定金，卖方应该双倍返还定金给买方。
《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
”《合同法》第一百一十五条规定：“……收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”