你好，我想了解，买卖房屋合同房主不在代理人代签有效吗，需要注意什么？

卖房合同范本：
甲方(卖方)：
乙方(买方)：
甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：
一、甲方自愿将坐落在xx市 区 路 小区 号楼 单元 室(建筑面积 平方米，储藏室 平方米，产权证号 )房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方(附房产证复印件及该房产位置图)。
二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写 ;即人民币小写 。
三、乙方在签订本合同时，支付定金 ，即小写 。
四、乙方支付定金之日起 个月内，向甲方支付首付款(定金从中扣除)，首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付(有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理)。
五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权(已交纳土地出让金)。
六、办理房产证手续所产生的有关税费由 方承担。
七、乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。
八、甲方应在 前将该房产交付乙方;届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用;无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。
九、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付 元的违约金;一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元罚金，逾期30日视为毁约;如因政府及银行规定，本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款。
十、交付该房产，甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件，并将抽风机一台(型号： )，空调两台(型号： )，热水器(型号： )，浴霸(型号： )，饮水机(型号： )，音响两台(型号： )，凉衣架，房内灯具，前后门窗窗帘、电脑桌一张，橱卫设施， 等让与乙方(含在房屋价值内)。
十一、本协议一式两份，具有同等法律

不能由他人代为签订的合同主要是依法律规定只能由被代理人亲自订立的合同。如收养合同、遗赠抚养协议等牵涉到人身性质的合同，这类合同必须由当事人自己办理，不能由他人代签。

《民法通则》第58条将主体不合格的民事行为规定为两类，即无民事行为能力人实施的民事行为和限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为。因这两类民事行为而订立的合同都属于效力待定合同。

(一)无行为能力人所订立的合同

无民事行为能力人只能由其法定代理人代理订立合同，不能独立订立合同，否则，在法律上是无效的。一般来说，由无民事行为能力人所订立的非属于细小的日常生活方面的合同，必须经过其法定代理人事先允许或事后承认才能生效。

《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第6条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张该行为无效”。
由此可见，无行为能力人订立纯获法律上的利益的合同，无需其法定代理人追认便可以生效。

(二)限制民事行为能力人依法不能独立订立的合同

《合同法》第47条规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。
”

限制民事行为能力人依法不能独立实施的行为，可以在征得其法定代理人的同意后实施。所谓同意，即事先允许，由于同意的行为是一种辅助的法律行为，这样，法定代理人实施同意行为，必须向限制民事行为能力人和其相对人明确作出意思表示。
这种意思表示可以采取口头的形式，也可以采取书面的或其他的形式。

房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行为，认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题，其社会效益是维护交易的安全和信誉。目前，房屋买卖合同效力认定的根据主要是国务院发布的《城市私房管理条例》和我国的《民法通则》、《合同法》。　　其
一、房屋买卖合同的形式要件问题，亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式。根据《条例》第6条第
(二)项规定，购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同，而非实践性合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。　　其
二、房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题，亦即一项合法、有效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的条件。根据《民法通则》第50条之规定为：　　第
一、行为人具有相应的民事行为能力;　　第
二、意思表示真实;　　第
三、不违反法律和社会公共利益。　　由此可见，一项具体的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了特定权利和义务关系，任何一方不得随意翻悔，若不履行便会产生承当违约责任法律的后果。