法律问答

限购之前签订购房协议，约定中介费由买家支付，同时中介转买家定金给卖家，并由买家支付所购房产银行有尾款。此间已有限购传闻，中介建议办理加急还款手续（可将还贷时间缩短一半），费用由买卖双方分担（买家拒绝），之后传闻日盛，为防止交易被限购所扰，中介建议先行办理交税事宜，卖家答应配合，因是外地人，提出买卖双方分担旅途费用（买家拒绝）。半月后限购政策落地，买家丧失购房资格。因卖家卖房就是为了投资其他项目，在此购房协议签订并收取定金后，同时期支付了另一个投资项目的定金，此购房协议如果久拖不决，另一投资项目就会出现违约现象（所支付另一项目的定金就会被没收）卖家想在损失扩大前尽快协商解除此购房协议，但是，买家抱有幻想，执意要等政策明朗的情形出现，加之中介要索取部分劳务费，导致买家不肯协商解约。问题1：如果卖家为了及时止损，另找买家签约卖房，并及时归还原买家垫付的银行尾款何定金，是否属于一房二卖？需要承担什么法律责任？问题2：如果原买家不同意协商解约，导致卖家基于及时出售此房而缔结的另一投资项目违约，此损失卖家可以要求原买家承担，并从原买家支付的款项中扣除吗？问题3：此案中，买家是否构成全部或者部分违约？购房协议中约定的20%的违约金，卖家有权要求获得全部或者部分违约赔偿吗？

2018-12-23 22:42:45

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律师解答共有4条

《劳动合同法》明确只允许用人单位与劳动者约定两种违约金:
　　
1.用人单位出资让劳动者去培训,可以约定服务期违约金,但金额最高不能超过用人单位支出的培训费用,且按约定期限逐年递减.
　　
2.关于用人单位的商业秘密的保密协议,可以约定竞业期违约金,约定劳动者在离职后一段时间不得到同类的公司就职.但最多不得超过两个月,离职后原用人单位需按月向劳动者支付不能到同类单位任职的经济补偿,否则劳动者不算违约.

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2018.12.23 22:34:32 解答

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商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。

品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。

商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

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2018.12.23 22:39:26 解答

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开发商在逾期交房超过一定期限时间，购房人有权行使单方解除买卖合同的权利，同时行使该权利并不影响90日内的违约金的收取。当然，业主如选择退房屋，则业主为购买该房屋所支出的全部合理费用将全部由开发商承担，因此可获而未获的预期合理收益也可要求开发商予以一定的赔偿，但具体如何确定还要视合同的相关约定。
房屋交付必须符合合同约定的交付条件，即开发商必须具备竣工验收备案表，出示实测面积数据。如果该项不具备，则不能视为房屋如期、合法交付，合同中约定的交付时必须具备的相关条件在交付房屋时也必须达到合同约定的条件，否则开发商需承担相应的违约责任。

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2018.12.23 22:41:54 解答

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1、发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金;如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。房屋租赁违约金也是如此。

2、租房合同违约金的计算根据合同的相关约定违约金来计算，定金和违约金以及损害赔偿金不能重复计算。租房合同解除后，各种违约金的计算又因情况的不同二不同。

3、合同法没有规定房屋租赁违约金的标准，都是房屋租赁双方自行约定违约金的数量，双方认可就可以。约定的违约金高请求减少时;必须是约定的违约金“过分”高于实际损失，也就是悬殊，比如实际损失只有一百元，但约定的违约金却有几千元。如果算“过分高于”，是法官的自由裁量范围。

4、一般认为，现行合同法所确立的违约金制度是不具有惩罚性的违约金制度，而属于赔偿性违约金制度。即使约定的违约金数额高于实际损失，也不能改变这种基本属性。关于当事人是否可以约定单纯的惩罚性违约金，合同法未作明确规定。通说认为此种约定并非无效，但其性质仍属违约的损害赔偿。

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2018.12.23 22:42:45 解答

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