买了一套二手房，中介和业主当时说满5唯一，网签交税的时候才知道要明年6月才满5年（房子是04年的，业主一直没去办理房产证，14年才交税办的证）。 当时买卖合同上写了房子是满五唯一，有个税的话由业主承担，但如果契税单日期未满五年，则五年后交税。 因为第一次买房没经验不知道契税单是什么，当时中介并未和我们说明要明年6月才能过户。现在想补签协议，防止房被抵押或一房多卖，但业主不同意补签合同。 现在可以强制业主出个税过户吗？算业主违约吗？ 如果按照原合同，到明年6月业主房子不卖给我们了，赔偿双倍定金（定金10万）或购房款的30%，那是不是业主违约只要赔偿我们10万就可以了？
房产纠纷
2019-07-24 05:31:28
共有3位律师解答
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你好，是可以委托律师介入维权的。我在这方面经验丰富，你可以明早来电跟我说说具体的情况，方便我给你指导。
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关于强制过户包括多种类型的过户，要根据具体情况处理，根据《合同法》的规定，在房屋买卖中，卖方违约，买方可以向人民法院申请强制过户，但是并非所有的强制过户诉求都会得到法律支持，有些情况下不适宜判决强制过户，那么守约方也只能选择要求违约方赔偿损失。
一、卖方违约，买方可以要求强制过户吗？
根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。不难看出，根据合同法的上述规定，乙方违约的，守约方可以要求继续履行、补救或者赔偿损失。
继续履行(即要求强制过户)是守约方维护自身权益的合理诉求。但是并非所有的强制过户诉求都会得到法律支持，有些情况下不适宜判决强制过户，那么守约方也只能选择要求违约方赔偿损失。 -
严格的说，没有按照合同的约定履行义务就是违反约定，所以如果开发商符合交付条件而业主没有按约去收房，业主就构成了违约。违约所要承担的责任一方面要看法律的规定，另一方面则要看合同的约定。 从法律层面上说，除另有约定外业主逾期收房，首先要承担房屋毁损、灭失的风险，其次是物业管理费用。较高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由业主承担;业主接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由业主承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。” 同时按照相关物业管理的法律、法规，作为业主还要向物业管理企业缴纳相关物业管理费用。从合同层面上说，业主的违约责任则要看商品房买卖合同对业主逾期收房是如何具体约定的。业主违约逾期收房的，将承担该约定的违约责任。 以上是关于业主未及时收房违约金需要交吗的解答。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
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