您好，我想咨询，开发商目前未能取得销售许可证，之前交的定金想退掉开发企业不与退还怎么办？
房产纠纷
2017-06-17 20:57:56
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根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条之规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。在起诉前，如果开发商还没有取到商品房预售许可证明的，该合同自始无效。即，虽然案件审结前，开发商具备了办理产权证的条件，但是根据该司法解释仍然会认定合同无效。事实上北京市朝阳区人民法院、北京市第二中级人民法院处理类似案件被认定无效。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条之规定：出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；需要提醒的是：诉讼中，出卖方故意隐瞒或者提供虚假商品房预售许可证明的证据需由购买方举证。根据购买方是否为善意购买，支付房屋使用费的标准不一。作为善意买受人，房屋使用费数额的确定，应以双方约定的合同价款除以房屋设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋年限得出的价款作为买受人所获得的利益为返还标准。如果不是善意买受人，房屋使用费数额的确定，按照同地段同房型市场租赁价确定。
相关法律依据如下：《民法通则》第六十一条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人以该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的民事责任。”《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应该予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同被确认无效，过错方应向对方承担赔偿责任。在买受人已占有并使用讼争房屋的情况下，应当返还房屋。其使用房屋期间的使用费作为房屋孳息，也应当在返还之列，否则构成不当得利。作为善意买受人，房屋使用费数额的确定，应以双方约定的合同价款除以房屋设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋年限得出的价款作为买受人所获得的利益为返还标准。 -
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