我买了个二手房,过户手续已办完,新证再几天就到手了,现在卖方违约,瞒着我们又把房子租给别人,且收了人家房租。我没有钥匙,无法按合同签订的时间入住,卖方户口尚未迁走,现在卖方又说合同写的赠送的天然气和空调洗衣机等物品不送了,要我花钱买他的。从合同到期日至今已经十多天了,问题还没有解决,对方拒绝面谈,且住房人前两天也已搬走。卖房人和租房人续租的一个月,没有书面证据(录音或录像)。我现在要起诉他该怎么起诉?房价26万。诉讼费和律师费谁承担?分别多少?整个官司打下来要多久?打官司前我还要做什么准备?
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。