律师：你好！ 我是湖北十堰人，我在2002年9月5日与某小学签订一购房合同，购买门面房一间，价格20万元。此房为某小学开发面向社会公开出售的商品房。 合同明确约定：出卖人在房屋交付后4个月内负责办理房产证、土地证。 但没有约定违约金。 现在二证已逾期办理17个月，2004年12月底才可以办理房产证，学校以经济困难为由迟迟不办理土地证。 我的问题是：对方逾期办证，已违约，没有约定违约金，其违约责任如何追究？ 是否适用： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》２００３年６月１日起施行。 第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：………… 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 现在问题的关键在于，学校不是房地产开发企业，能否适用或者是参照以上规定追究某小学逾期办证的违约责任。 如果不适用以上的司法解释，应该如何办理，有没有其它的法律可以参照？ 请律师给予帮助！谢谢！ 05 年1 月7日
房产纠纷
2005-01-09 17:19:01
共有1位律师解答
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你要违约金不合适的，按银行那个比例太低，你可以要求小学赔偿你的实际损失。也就是说，由于小学办不了证给你带来的损失，比方说你的房子出租的租金损失等项目，那样要划算多了
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
