您好！现在有个法律的问题想需求帮助！ 我在今年买了一套二手房，签订买卖合同时买卖双方知道房租在出租，经过协商，双方约定09年12月10日交房，09年11月16日办理的过户，到交房前几天，中介打电话说租户不肯走。租户不肯搬走理由是已交原房主2年的房租，租期是到2011年3月7日，如果想让他现在搬走要求原房主赔偿4-5万元。租户跟原房主没有签订书面合同，只有口头的协议。导致我到现在2010年1月18日还没有拿到房，这是不是原房主违约，过户时我已付给原房主27万元，我能根据买卖合同的约定收取违约金吗？ 现在房子已在我的名下，过完户就代表我已经把租赁关系转接过来了吗？房子的租金现在还在原房主手里，并没有给我。 房屋过户时已给原房主27万元的房款，由于房主没有交房给我，所以还有余款15万未给，这样做合法吗？ 租客不肯走属于侵占吗？我有权利强行让他搬走吗？ 如果走法律程序，我可以告房主违约并要求赔偿违约金吗？赢面大吗？
房产纠纷
2010-01-19 11:28:31
共有7位律师解答
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只有口头的协议的情况下，你可以主张为没约定有租赁期限的租赁合同，可以随时提出解除租赁关系，但应当给对方一定的时间腾房。根据你说的情况，你可以提出解除租赁关系，限其在合理期间内搬出，并向其收取租金至其搬走之日。
如果你明知该房附有租赁，且知道租赁情况，仍然购买，没有理由不支付购房余款，否则你可能构成违约。建议电话咨询或带齐相关材料当面咨询。 -
您好 根据法律的规定 ，如果您知道此房存在租赁关系仍然购买的话，租赁方有权继续承租房屋 ，如果您强行让他搬离的话 是需要支付违约金的 ，如果不知道有租赁关系，房主没有告知的话 您是不需要承担责任的 承担责任的主体是原房主，对于您是否要支付剩余的款项 ，要看您和出卖方的购房合同是如何约定的
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由于租户与卖方约定的租期是2年，且没有书面合同，构成不定期租赁，双方均有权随时解除合同；另外根据法律租户是有优先购买权的，但从你的陈述来看似乎卖方未告知租户将要卖方的情况，所以你们的房屋买卖合同是有瑕疵的。
根据你现在的情况，建议第一：让卖方与租户沟通，限期要求租房搬走，退还相应的租金；第二：要看看你与卖方签订的房屋买卖合同中是否有卖方延期交房的违约责任。
总的来说情况并不复杂，关键是与租户沟通，若其坚决不肯搬，则准备找律师起诉卖方违约吧
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未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
