小产权房买卖合同有效吗

      随着房地产市场的火热，在供不应求的情况下，有些人在集体土地上建房出卖，即小产权房。而一些人为尽快买到合适的房，尤其是价格相对便宜的房，就会去买这种房。但是，小产权房不属于真正意义上的商品房。那么，小产权房买卖合同有效吗？找法网小编为您介绍。

　　小产权房合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，例外的情况是：“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”

　   １、《宪法》第１０条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

　　２、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（１９９９）３９号）第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

　　３、国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（２００７）７１号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

　　根据上述法律规定可以看出，我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。

　　首先，小产权房买卖合同是否有法律效力，可以先确定是否具备生效要件：

　　１、买卖双方当事人具有相应的民事行为能力

　　即当事人应该是１８周岁以上的成年人，具有完全民事行为能力。已满１６周岁以上不满１８周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，也会视为完全民事行为能力人。

　　２、买卖双方意思表示真实

　　如果任何一方的意思表示不真实、或以欺诈、胁迫的手段、或者乘人之危、或逃避法律的行为签订合同，即会直接导致买卖合同无效。

　　３、不违反法律或者社会公共利益

　　合同的内容、合同的目的都不得违反国家法律、法规的强制性规定，即使当前没有明确规定，也不得违反国家有关规定的禁止性规定。

　　而根据当前的政策，明确要求小产权房不予登记并发放产权证，因此，小产权房买卖合同不具备法律效力，属于无效合同。

　　其次，小产权房买卖合同无效后，将会出现以下后果：

　　１、合同自始无效，双方要恢复到合同未订立之前的状态，即给钱的拿回钱，给房的拿回房。

　　２、因为一方的过错导致合同无效，给另一方遭受经济损失的，需要承担赔偿责任。

　　最后，现在许多人盲从投机买房，给一些不良的开发商提供机会，即被隐瞒真实情况下签订小产权房买卖合同。

      所以，一旦发现合同被认定为无效，并因此遭受经济损失的，就要记得积极找开发商主损失赔偿。