屋买卖合同纠纷一审、二审诉讼案

　　基本案情(本案判决书、调解书见文后)

　　原告王某为大兴区北藏村镇天宫院村。2001年5月份，经批准在北京市大兴区北藏村镇天宫院村建北房十间。2001年10 月份原告王某将上述房屋及院落以12万元的价格出售给河北姚某A及宋某夫妇。2009年该村面临被拆迁，被告姚某A及宋某为规避房屋买卖无效的法律后果，将上述房屋出卖给其堂妹姚某B。2009年4月上述房屋被拆迁，被告姚某B、被告姚某A之子姚某C以被拆迁人身份与北京兴创投资有限公司签订《拆迁补偿协议》。2009年4月，原告王某以姚某A、宋某、姚某B、姚某C为被告要求法院确认原告王某、三被告之间的买卖合同无效，被告姚某A、宋某、姚某B、姚某C连带给付房屋拆迁补偿款94万元人民币。

　　北京市中润律师事务所李振军律师受原告王某委托依法向北京市大兴区人民法院提起民事诉讼要求被告返还相应拆迁补偿款。(民事起诉状在此略)

　　庭审基本情况

　　庭审中原告诉称：2001年5月份，经批准在北京市大兴区北藏村镇天宫院村建北房十间。2001年10 月份原告王某将上述房屋及院落以12万元的价格出售给河北姚某A及宋某夫妇。2009年该村面临被拆迁，被告姚某A及宋某为规避房屋买卖无效的法律后果，将上述房屋出卖给其堂妹姚某B。被告姚某B、被告姚某A之子姚某C以被拆迁人身份在拆迁协议上签字。现我要求确认我与被告姚某A、宋某签订的买卖北京大兴区北藏村镇天宫院村建北房十间及院落买卖合同无效;三被告连带给付我拆迁补偿款94万元人民币。

　　被告姚某A及宋某辩称：买卖合同有效，姚某B、宋某没有参与拆迁安置补偿，不承担责任。

　　被告姚某B辩称：与原告之间没有买卖合同关系，姚某B是合法产权人，不应当列姚某B 为被告。

　　本代理律师就该案件发表了如下代理意见：

　　代理词

尊敬的审判长、审判员：

　　北京市中润律师事务所接受被上诉人王景河的委托，并指派我为本案一审阶段的诉讼代理律师，依法参加了本案庭审诉讼活动。现就本案发表如下代理意见：

　　一、关于本案原告与被告姚运全、宋丽荣之间的房屋买卖合同、及被告姚运全、宋丽荣与姚洪荣之间的买卖合同的法律效力问题

　　本案中，原告与被告姚运全、宋立荣之间的房屋买卖行为必然涉及宅基地的买卖，而我国法律法规禁止农村宅基地的买卖行为。根据土地管理法第十条规定农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。

　　土地管理法第十一条明确规定 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。土地管理法实施条例又明确规定依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。

　　宅基地使用权是集团经济组织成员享有的权利，与其特定的身份关系向联系，不得转让。

　　因此，该买卖行为违法了土地管理法及土地管理法实施条例的禁止性及办理变更登记的强制性规定，根据合同法第五十二条规定，违反国家法律、行政法规的强制性规定的合同无效，所有该买卖合同无效。

　　被告姚运全、宋丽荣夫妇将其所取得的房屋及宅基地再行转让给被告姚洪荣的买卖行为因被告姚运全、宋丽荣夫妇取得房屋的行为属于无效行为，其无权处分该诉争房产，无效行为自始无效，并不因三被告之间的转让行为而改变其无效的法律后果，因此被告姚运全、宋立荣夫妇与被告姚洪荣之间的买卖行为随之也无效。

　　二、四被告应当承担给付责任

　　本案诉争房屋买卖合同无效乃是不争的事实，被告姚运全、宋丽荣应当负返还该房屋的法律责任，但基于该房屋已经被拆迁，原物已经无法返还，那么根据合同法第五十八条规定不能返还的应当折价补偿，并赔偿原告因此所造成的损失。

　　该房屋已经转化为拆迁款，那么被告姚洪荣、姚学勇作为被拆迁安置人领取诉争房屋的拆迁安置款，根据合同法五十八条规定就应当承担变相给付的法律责任。

　　以上法律意见请合议庭参考

　　代理人：李振军

　　2009年6月18日

　　本案经大兴区人民法院审理后认为，农村宅基地属于农村集体经济组织所有，宅基地土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份联系，非本经济组织成员无权取得或变现取得。被告姚某A并非北京市大兴区北藏村镇天宫院村集体经济组织成员。原告王某与被告姚某A买卖房屋的行为，虽已实际履行，但违反了有关国家法律、法规的强制性规定，应认定无效。被告姚某A将够房后又将房屋及院落出卖给被告姚某B，该买卖行为因姚某A系无权处分人故亦应认定无效。被告姚某A购房后长期对房屋进行了管理及必要的修缮，并建了房屋，其以25万元价格将房屋出售，是合理价格，并不存在牟利。便于案件简化处理，鉴于诉争的房屋已被拆迁无法返还原物，应就房屋拆迁取得的利益在原告王某与被告姚某B、姚某C之间予以分配。对于房屋买卖合同的无效，王某承担主要过错责任。基于被告姚某A增建房屋又将卖给被告姚某B，增加了房屋拆迁价值，原告王某已取得了房屋买卖时的价款，在拆迁利益的分配过程中，本院会考虑上述因素酌情认定分配比例。本案中，对拆迁利益的认定，应当包括区位补偿总价、房屋主体作价、弃楼款。

　　综合上述案情，法院依法判决如下：

　　一、原告王某与被告姚某A签订的《买卖房屋协议书》无效。

　　二、被告姚某B给付原告王某区位补偿总价、房屋主体作价、弃楼款共计四十一万八千七百八十元八角(于本判决生效后十日内履行)

　　三、被告姚某C给付原告王某区位补偿总价、房屋主体作价、弃楼款共计四十一万八千七百一十三元六角(于本判决生效后十日内履行)

　　四、驳回原告王某的其他诉讼请求。

　　被告姚某B、姚某C不服(2009)北京市大兴区大民初字第49XX号民事判决书，上诉至北京市第一中级人民法院(上诉状略)。原告王某，继续委托本律师作为其二审诉讼阶段的委托代理律师。本律师就二上诉人的上诉行为，向一中院发表了如下代理意见：

　　代理词

尊敬的审判长、审判员：

　　北京市中润律师事务所接受被上诉人王景河的委托，并指派我为本案二审阶段的代理律师，依法参加了本案庭审诉讼活动。现就本案发表如下代理意见：

　　一、原审判决适用法律正确、审判程序符合民事诉讼法规定，应当依法判决驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。

　　二、被上诉人作为原物的所有权人享有诉争房屋物权的追索权。上诉人姚洪荣、姚学勇作为买卖合同无效后的实际利益取得者负有返还原物如果原物不存的情况下负有折价返还的义务。原审中，上诉人姚洪荣、姚学勇作为本案诉讼当事人并无不当。

　　三、原审法院为便于案件简化处理，鉴于诉争房屋已被拆迁无法返还原物，应当就房屋拆迁取得的利益在被上诉人(原审原告)与上诉人(原审被告)姚洪荣、姚学勇之间予以分配并无不当，原审法院依法酌情认定分配比例并不存在违反法律、行政法规的行为。

　　综上，原审判决并无不当，应当依法判决驳回上诉人的上诉请求。

　　代理人：李振军

　　2010年6月7日

　　本案经过北京市第一中级人民法院调解，被告当庭表示如果被上诉人可以将一审法院判决金额给予下调，上诉人可以调解并调解完毕后立即将给付金额支付给被上诉人。被上诉方考虑执行难问题表示同意调解，因此双方达成如下调解协议：

　　一、被告姚某B给付王某区位补偿总价、房屋主体作价、弃楼款共计三十一万(于本协议生效后十日内履行)

　　二、被告姚某C给付原告王某区位补偿总价、房屋主体作价、弃楼款共计三十一(于本协议生效后十日内履行)

　　三、一审案件受理费一万三千二百三十五元，由王某附带一千四百四十四元(已交纳);姚某B负担五千八百九十六元(于本协议生效后十日内履行);姚某C负担五千八百九十五元(于本协议生效后十日内履行)。

　　四、二审案件受理费六千六把一十八元，有姚某B、姚某C各负担三千三百零九元(以交纳)。

　　调解完毕后，本案被告(上诉人)如实支付了拆迁补偿款等各项费用六十二万元人民币，至此本案完整、胜利解决。