拍卖中的物权问题三
善意取得制度及其对拍卖的影响/刘双舟
善意取得制度也是物权法规定的一项重要的物权制度，该制度对我们的拍卖活动将产生重要影响。所谓善意取得，是指无权处分他人动产或不动产的让与人，在将其持有的动产或不动产转让给受让人后，如果受让人取得该动产或不动产时系出于善意，则其即取得该动产或不动产的所有权，原动产或不动产所有人不得要求受让人返还。
物权法第106条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权”
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
善意取得制度本身不是物权法的专利。在此之前，善意取得制度就已经存在了。但是物权法发展和完善了善意取得制度，主要表现在，以往的善意取得只适用于动产，而不包括不动产和其他物权。物权法将不动产和其他物权也纳入可适用善意取得的范围。下面是媒体报道过的一个案例。
家住成都市金牛区的王女士出国多年，房屋一直闲置。去年下半年，她委托在成都的妹妹照看一下自己的房子。但她妹妹发现姐姐的房子里住了别人，一问，那个人说他已经买下了这所房子，并拿出产权证，说是从房产中介买的房，原房子的主人是唐某。
经过调查发现，唐某曾是王女士雇佣过的保姆，去年4月伪造了假的继承公证书将忘女士的房子过户到她的名下，然后通过中介把房子卖给了现在住在这里的张某。为此，王女士将唐某和张某一起告上了法院，要求判决归还她的房子或者赔偿房子的等价款以及产生的一切费用。该案成为备受业界关注的“成都物权法第一案”。
金牛区法院审理后，依据物权法判决保姆唐某支付王女士27.6万元损失，由于买房人张先生取得房屋的行为是善意的，并且给付了合理的价格，房屋已经依法登记，所以王女士无权要求张赔偿损失。
[page]据该案主审法官介绍：物权法施行前，我国法律对房子等不动产没有明确规定“善意取得制度”，而物权法则明确规定了对房子等不动产也适用该制度。也就是说，在以前，判决结果很有可能是张某将房子归还给王女士，而现在，张某只需证明没有和保姆恶意串通，没有以低于市场很低的价钱购买到该房产，是善意购买的第三人，那么法律将保护张某的交易安全。但王女士对物权法的这一制度无法理解。
像王女士一样，很多人不能理解善意取得制度的合理性。明明是我的东西让别人非法卖了，怎么就不是我的了?
善意取得制度的设计目的在于维护商品交换的正常秩序和交易安全，并及时解决民事纠纷。试想，如果没有该制度，在交易的过程当中必然人人自危，彼此都害怕对方不是买卖标的物的真正主人，那么市场交易的秩序必然难以建立，同时人们纷纷纠缠于寻索物之权源，陷入讼累，不利于和谐社会秩序的建立。
在理解善意取得制度是，要特别注意一点：对于土地所有权和违章建筑不适用善意取得。因为我国是社会主义公有制国家，土地属于国家和集体所有，不存在个人对土地的所有权，没有善意取得制度适用的必要。同时根据城市房地产管理法的规定，违章建筑的建造违反了强行法的规定，因此不能成为交易的标的物，所以不存在善意取得制度适用的问题。
以上就是善意取得制度。我们来分析一个与拍案相关的案例。
河北的王先生与赵女士婚后共同投资在北京买了一套住房出租，房屋所有权登记在丈夫王先生名下。后来双方感情恶化，最终分手。2007年10月，双方办理离婚手续，在分割财产时，赵女士发现，王先生已于一个月前将房子委托北京的一家拍卖公司给拍卖了，买受人是北京的一位姓刘的先生，并且已经办理完过户手续。赵女士认为，房子是夫妻共同财产，拍卖房子没有经过她的同意，因此起诉要求法院确认拍卖无效。
问题：
1.王先生是否有权单独委托拍卖该处房产?为什么?
2.拍卖的结果是否有效?买受人刘先生能否取得该房屋的产权?为什么?
3.拍卖法中关于无权处分有哪些规定?赵女士的合法权益应该如何保障?
如果是在物权法之前，这个案件的结果可能是拍卖无效，因为财产是夫妻共同财产，王先生无权单独处分，其委托拍卖的行为侵犯了共有人赵女士的财产权。但按照物权法规定，产权证上登记的王先生个人的名字，在无相反证据证明的情况下，拍卖公司可以推定王某就是产权人，有权委托拍卖。[page]
刘某对王先生擅自处分夫妻共同财产的行为并不知情，房子是通过拍卖这一公开竞价的形式购买的，价格是合理的，而且已经办理了过户登记手续，因此刘某属于善意取得，其产权应当受到物权法保护。
赵女士是不是只能吃哑巴亏呢?也不是。根据物权法规定，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。因此，赵女士有权要求将卖房所得予以分割。
可见，学习了物权法后，对这样的案例进行分析就容易多了。
