小区车位先买（租）权探究

　　引言

　　"无恒产，则无恒心"是物权激励功能的最好表述。以生产方式原始取得所有权的基本原理是：个人有权将他们自己的首创、智力冒险和劳动换来的东西作为财产而拥有。①开发商规划设计车位，为车位建造投入了资本，因此，开发商应当是小区车位的初始所有权人。唯有这样，才能发挥所有权对开发商建设车位活动的经济激励作用，才符合车位所有权界定的资本收益原则。②而法律的规定则是车位流转的规则，即使在车位所有权初始界定中，车位资源并未被分配到最能发挥其效用的主体手中，而落入开发商手中，但通过合理的所有权制度安排便可以使车位资源得到最优配置，《物权法》第74条便规定了业主对小区车位享有优先购买权和优先承租权。

　　一、小区车位先买(租)权的法理分析

　　(一)先买(租)权的理论分析

　　我国现行民事立法并无先买(租)权制度的一般条款，仅涉及到几个法律条文，主要有:《民法通则》第78条第三款按份共有人的先买权;《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第92条共同共有人的先买权;《合同法》第230条承租人的先买权;《合伙企业法》第42条合伙人间的先买权;《公司法》第72条有限责任公司股东间的先买权等。但上述规定并没有明确先买(租)权的性质，理论界对先买(租)权的性质争论主要集中在形成权说和请求权说两种。形成权说认为，先买(租)权人依自己一方的意思即可形成以出卖(租)人与第三人之间的买卖(租赁)合同为内容的合同，形成权性质决定了其具有形成效力、优先效力和追及效力，即成立买卖(租赁)合同、合同权利优先实现、实际取得所有权(租赁权)的效力。而请求权说则认为，先买(租)权是一种债权请求权。在先买(租)权这一法律关系中，出卖(租)人负有不作为义务，即在先买(租)权人愿意以与第三人同等条件购买(承租)财产时，出卖(租)人不得将相关财产出卖(出租)给第三人。若出卖(租)人违反此义务，先买(租)权人得请求法院宣告出卖(租)人与第三人之间的买卖(租赁)合同无效。

　　(二)小区车位先买(租)权性质和效力分析

　　利益是极为重要的生活资源。凭藉这种资源，社会主体便能获取好处，满足需要或愿望，使生活达致某种景况。法律利益是从利益体系中剥离出来的，以法定形式存在的利益。利益一旦被选择和确认为法律利益，它就成为法律权利。③《物权法》第74条规定对小区车位的流转遵循"首先满足业主的需要"的原则，实为赋予业主对小区车位享有先买(租)权。笔者以为，小区车位享有先买(租)权属于一种债权请求权。基于债权请求权性质，在小区车位先买(租)权关系中，车位出卖(租)人负有不作为义务，即在先买(租)权人愿意购买(承租)车位时，车位出卖(租)人不得将车位出卖(出租)给业主以外的第三人。若车位出卖(租)人违反此义务，与业主以外的第三人订立的车位买卖(租赁)合同，车位出卖(租)人与业主以外的第三人之间的买卖(租赁)合同应当宣告无效。《合同法》第五十二条关于"合同无效"的规定，其中第一款第(四)项规定"损害社会公共利益"应当宣告合同无效。先买(租)权对车位所有权的限制是植根于住宅所有权的，小区业主住宅所有权人的利益需求构成小区公共利益。车位出卖(租)人与业主以外的第三人签订车位买卖(租赁)合同侵害了小区业主住宅所有权和小区公共利益，应当宣告合同无效。[page]

　　在宣告合同无效后，是否还要宣告先买(租)权人与车位出卖(租)人车位买卖(租赁)合同成立。由于业主先买(租)权并非一种形成权，其不具有形成效力，故先买(租)权人与车位出卖(租)人车位买卖(租赁)合同不当然成立。由于小区车位潜在先买(租)权人众多，若谁胜诉谁就获得车位权利，将对其他先买(租)权人造成不公平。笔者认为，先买(租)权诉讼终结后，车位重新进入小区车位交易市场，由开发商重新通过法律规定的先买(租)权公告程序④，出售或出租该车位，以平衡各先买(租)权人的利益。

　　二、小区车位的流转原则

　　《物权法》第74条规定赋予了业主小区车位先买(租)权，其目的是为了保护小区公共利益，维护小区业主的合法权益。然而，业主小区车位先买(租)权本质上是对车位所有权的限制，对小区车位先买(租)权相关问题的探讨，实际上是权利限制理论在小区车位流转关系中的具体运用。

　　(一)权利限制理论的历史沿革与发展

　　《法国民法典》第544条将所有权规定为"对于物有绝对无限制地使用、收益及处分的权利"。但是，在《德国民法典》颁布后，这一经典定义自始发生了重大变化，所有权的绝对性受到了立法的直接限制，并成为各国民事立法的一种趋势。孟德斯鸠的"法律自由论"、密尔的"防止对他人的侵害论"、格林的"国家有限干预论"、哈特的"法律家长主义论"、德弗林的"法律道德主义论"以及罗尔斯、德沃金的有关理论，都试图寻求权利限制的准则和限度问题。而在我国，法学界对权利限制的关注始于对权利冲突问题的研究。

　　所有权属于私权利，是与民商法主体切身利益息息相关的最基本的财产权利，私法对所有权加以限制的立法意旨主要是为协调民商法主体在生产生活、交易流通等方面产生的各种关系，以维护经济秩序和社会秩序的正常有序，最大限度地发挥物的使用价值和利用功能。所有权在私法上的限制类型，理论上并无通说。按照权利限制效力上的差异，权利限制可分为自愿限制与强制限制。自愿限制是指权利人以单方同意或者与他人订立协议的方式承受他人在自己的权利上设置的负担。强制限制则是指不顾及权利人的意愿而依法要求权利人必须承受某种负担。由于在权利冲突中，法律对当事人行为限制必需符合外在的权威所约束。⑤而这种外在权威无疑以超越当事人利益纷争之外的公共利益最具说服力，因此，强制限制的核心问题是如何依据社会公共利益需要限制当事人的权利。⑥在现代民法中，强制限制经历了从行为控制到结果控制的过程：从对当事人主观上具备恶意的行使权利行为的惩戒(如恶意行使权利制度)转化为对双方权利进行客观的利益平衡。⑦[page]

　　(二)车位流转原则--保护"小区公共利益"的提出

　　完备的私有产权(private property rights)应该包括关于资源利用的所有权利。但私有产权这个概念并不意味着所有与资源有关的权利都掌握在一个人手里。⑧产权可以是排他的，这意味着两个人不能同时拥有控制同一事物的权利。但这并不意味着权利是无限制的，因为社会在赋予其成员以权利时，社会仍然限制了活动的范围。财产权是个人之间的互惠的关系。⑨

　　从表面上看，小区车位先买(租)权对买卖、承租合同的限制属于对债权的限制，但在根本上小区车位先买(租)权的有效存在，构成了车位出卖人、车位出租人对其小区车位进行流转必须考虑的一个限制因素，即在业主未放弃小区车位先买(租)权的情况下，车位出卖人或车位出租人均不能向业主以外的第三人出卖或出租车位，否则车位出卖人或车位出租人与车位买受人、车位承租人将承担不利的法律后果。这便是业主小区车位先买(租)权对车位所有权的限制。小区车位先买(租)权对车位所有权的限制是植根于住宅所有权的，是住宅所有权的派生权利。虽然建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库具有独立的价值，但其终究是主建筑物的配套设施，车位与住宅形成一定的共同利益，故应坚持与商品房的一体化原则。而业主作为住宅的使用人，其与整个小区的利害关系较之于业主以外的第三人而言更为密切，其对整个小区所负的维护义务和责任也较之于业主以外的第三人更为重大。总之，小区内的停车空间是一项重要的生活资源，小区内众多业主对停车空间资源的需求就构成了小区公共利益的一项重要内容，赋予业主对小区车位享有优先权利，有利于小区全体业主的合法权益得以实现。这就是小区车位流转的"保护小区公共利益"原则。

　　三、小区车位先买(租)权行使

　　(一)行使条件

　　我国现行民事立法规定的优先购买权条款中，优先购买权的行使须具备三个条件：一是基础关系存在;二是出现标的物(或权利)的出售或转让;三是同等条件。笔者认为，在小区车位流转中，基于小区公共利益的保护，先买(租)权的行使有别于其他先买(租)权的条件，包括：

　　其一，业主先买(租)权发生于车位权利人出卖、出租车位之时，这时业主以享有先买(租)权的前提为基础。在小区车位交易市场中，车位权利人可以多次出让或多次出租车位，但其他业主仍享有先买权和先租权。

　　其二，车位权利人出卖、出租车位，应负担在合理期限内的通知义务，这是业主得以行使先买(租)权的必要前提。在小区车位流转中，车位初始所有权人(开发商)出卖、出租车位，应当设立先买(租)权公告程序。⑩笔者建议，开发商出售、出租小区车位应当制定车位流转初始方案，并报房管部门备案。随后，开发商应当进行先买(租)权公告登记，包括购买需求登记和承租需求登记(11)。待公告登记期结束后，开发商可以根据先买(租)权登记情况，参考总需求量(12)对车位流转初始方案进行调整。当总需求量小于计划流转量的，在开发商满足了总需求量后，为满足一宅多车的停车需求，对余下的计划流转车位可以进行小区车位流转二次公告登记，这次小区车位流转二次公告登记允许已经成功登记购买或承租一个车位的再进行一次登记，经过两次公告登记后，若还有余下的计划流转车位，开发商可以向非业主出租车位。(13)而当总需求量大于计划流转量的，由开发商确定出售车位和出租车位的比例，但确定出售的车位量不得大于购买需求登记量，否则就有"只售不租"的嫌疑。(14)调整方案作出后，开发商需将调整后的车位流转方案和先买(租)权登记册一并报房管部门备案。[page]

　　此外，由于车位初始所有权人(开发商)承担着社会责任与义务，车位所有权人(除开发商以外)的权利限制应较之于车位初始所有权人(开发商)车位所有权的限制有所放松。在车位所有权人(除开发商以外)出让、出租车位的情况下，只要车位流转的对方是住宅所有权人或住宅承租人即可，不要求车位所有权人(除开发商以外)出让、出租车位仍需严格按照先买(租)权公告程序，以还车位所有权人(除开发商以外)以一定程度的缔约自由。只有在车位所有权人(除开发商以外)无法寻找到合适的业主买家、租家时，要求车位所有权人(除开发商以外)通过小区的物业管理公司进行类似于车位初始所有权人(开发商)出卖、出租的先买(租)权公告程序，对其出卖或出租车位的情况进行公告，以保证潜在的小区车位先买(租)权人的利益。

　　其三，对小区车位享有的先买(租)权是否要求"同等条件"。由于小区车位交易市场并非完全自由的交易市场，该市场受到交易主体等条件的约束，故《物权法》第74条规定的业主享有的先买(租)权并非严格意义上的先买(租)权，其"优先"仅仅是指车位权利人在出卖、出租车位时选择合同相对方的限制，即业主优先于业主以外的第三人。故若规定"同等条件"，根据经济学原理，对一物的需求越高，对该物的评价就越高，其支付的对价就越高，则不利于对小区业主利益的保护。笔者认为，对于车位的售价不能光靠市场调节，政府职能部门的干预非常必要。对于车位的服务收费，可以在政府指导下，由业主委员会征求一定比例的业主同意后确定。业主委员会未成立的，收费标准应当按照价格行政管理部门的规定执行。

　　其四，先买(租)权人应在合理期限内行使先买(租)权。在合理期限内先买(租)权人放弃行使先买(租)权的，先买(租)权人的先买(租)权不再受法律保护。先买(租)权的放弃，包括默示放弃、明示放弃和逾期放弃。默示放弃是指在先买(租)权公告期限内不进行登记;明示放弃是指在先买(租)权登记后，在签订车位流转合同前明确放弃的;逾期放弃是指在与开发商车位流转合同签订阶段，怠于履行缔约义务的，经开发商书面催告后，仍拖延合同签订工作的。

　　(二)权利冲突与协调

　　小区车位流转中，存在多方利益主体，如何协调各方的权利，笔者认为，应当遵循以下两个原则：

　　其一，业主绝对优先原则。业主绝对优先于业主以外的第三人，且不受一宅一车位原则限制。笔者认为，"一宅一车位"原则亦应有例外，计划流转的车位经先买(租)权公告后，仍有剩余的，进行小区车位流转二次公告，可以允许已经登记了先买(租)权认购、认租一个车位的业主，再登记认购、认租车位;若公告期结束，仍有车位剩余的，允许开发商向业主以外的第三人出租车位。向业主以外的第三人出租车位，既有利于弥补开发商过早投入建设车位的建设成本与积压资金的利率、风险等，又有利于提高车位资源利用率。[page]

　　其二，所有权人意思自治原则。在小区车位交易中，作为享有对车位绝对所有权的车位所有权人，有权决定车位是以出售方式还是以出租方式流转，但不得以"只售不租"拒绝提供停车服务。以广州市为例，《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》第十五条规定："房地产开发企业不得以'只售不租'等名义拒绝提供停车服务"。当小区规划用于停放汽车的车位和车库数量无法满足本项目业主需要的，开发商应采取竞标、摇珠等公开竞争方式出售、出租。此外，小区车位租赁合同，应当以半年为期限。

　　四、小区车位先买(租)权的司法保护

　　随着小区车位市场快速发展，业主先买(租)权纠纷也随之不断增多，这一方面是经济生活繁荣和民众法律意识的增强导致的，另一方面是相关法律规范空间较大，诉讼成本相对较低所致。笔者拟以广州市为例，提出解决业主先买(租)权纠纷的方案，以寻求对业主先买(租)权的司法保护。

　　(一)当事人资格与先买(租)权的确认

　　一是车位先买(租)权原告身份的确定。车位先买(租)权侵权之诉中，原告的资格确认分两种情况：第一种情况，业主以其参加了先买(租)权公告登记等证据起诉的，法院应当受理;第二种情况，业主没有参加先买(租)权登记，而以业主身份证明起诉的，法院亦应当予以受理。第二种情况包括，既没有购买过该小区车位又没有正在租赁车位的业主起诉开发商没有按照有关规定公布车位流转方案，以及已经购买过该小区一个车位或已经租赁该小区一个车位的业主起诉开发商没有按照有关规定公布车位流转方案两种情形。对于没有参加先买(租)权登记的业主起诉的，若审查开发商已按照有关规定公布车位流转方案的，应视为该业主放弃车位先买(租)权，其不具备先买(租)权诉讼主体资格，法院应裁定驳回起诉。此外，业主委员会不宜作为车位先买(租)权原告提起诉讼，因为业主委员会代替住宅小区的全体业主以自己名义提起诉讼，只能限制在涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷范围内;超出此范围，不能以自己名义代替全体业主提起诉讼。二是被告的确定。车位初始所有权人或车位继受权利人列为被告。三是诉讼第三人的确定。对于业主以外的第三人，作为小区车位买受人，应列为无独立请求权的第三人参加诉讼，因为小区车位先买(租)权诉讼的处理结果同买受人具有法律上的利害关系，如果小区车位先买(租)权人胜诉，买受人应将因买卖合同无效而返还车位;如果车位出卖人胜诉，买受人可合法受让和占有车位。因此，买受人应作为无独立请求权的第三人参加诉讼。[page]

　　(二)宣告买卖(租赁)合同无效。

　　根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(四)项损害社会公共利益的合同无效的规定处理如下：

　　1、对车位初始所有权人(开发商)与业主以外的第三人签订的车位买卖合同。订立车位买卖合同在《物权法》施行前(2007年10月1日起施行)，车位买卖合同有效，法不溯及既往。订立车位买卖合同在《物权法》施行后，根据小区车位先买(租)权制度的目的--禁止向业主以外的第三人出售车位，应宣告合同无效，该合同项下的车位重新进入先买(租)权公告程序进行认购(租)。

　　2、对车位初始所有权人(开发商)与业主以外的第三人签订的车位租赁合同。订立车位租赁合同在《物权法》施行前，车位租赁合同有效，但租赁合同期满后，该合同项下的车位重新进入先买(租)权公告程序进行认购(租)。订立车位租赁合同在《物权法》施行后，应宣告合同无效，该合同项下的车位重新进入先买(租)权公告程序进行认购(租)。

　　3、对车位所有权人与业主以外的第三人签订的车位买卖合同。订立车位买卖合同在《物权法》施行前，车位买卖合同有效。订立车位买卖合同在《物权法》施行后，应宣告合同无效，若车位所有权人再次出卖或出租车位必须依照法律规定与任一住宅所有权人或住宅承租人订立车位买卖合同或车位租赁合同，但不得违反"一宅一车位"原则。

　　4、对车位所有权人与业主以外的第三人签订的车位租赁合同。订立车位租赁合同在《物权法》施行前，车位租赁合同有效，但租赁合同期满后，若车位所有权人再次出卖或出租车位就应当与任一住宅所有权人或住宅承租人订立车位买卖合同或车位租赁合同，但不得违反"一宅一车位"原则。订立车位买卖合同在《物权法》施行后，应宣告合同无效，车位所有权人再次出卖或出租车位亦应与任一住宅所有权人或住宅承租人订立车位买卖合同或车位租赁合同，但不得违反"一宅一车位"原则。

　　总的说来，由于业主先买(租)权的债权请求权性质，业主先买(租)权的行使不当然成立业主与车位出卖、出租人之间的车位买卖合同或租赁合同。故司法机关在裁判中应只宣告车位出卖(租)人与业主以外的第三人订立的车位买卖(租赁)合同的处理结果，而对业主购买或承租车位的请求予以驳回。车位买受人返还车位，同时根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，开发商有义务按配比比例向小区业主提供车位，故笔者认为，司法机关在宣告开发商与业主以外的第三人订立的车位买卖(租赁)合同无效后，应判令开发商在判决生效之日起一定的期限内重新提起先买(租)权公告程序，以实现小区业主购买、租赁车位的需求。[page]

　　(三)小区车位先买(租)权共同诉讼。

　　多个先买(租)权人先后对就同一车位由车位出售人、出租人与业主以外的第三人签订的合同提起先买(租)权诉讼。司法机关在受理车位先买(租)权诉讼时，必须严格审查：前一诉讼仍在审理过程中的，后一诉讼可以与前一诉讼合并审理，先买(租)权人作为共同原告参加诉讼。若前一诉讼已经确认宣告合同无效后，对同一车位、同一合同起诉的，司法机关将不予受理。

　　(作者单位：市中院民二庭、刑二庭)

　　注释：

　　①周林彬：《物权法新论--一种法律经济分析的观点》，北京大学出版社2002年版，第448页。

　　②《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。由于小区车位具有构造上、利用上、经济效用上的独立性，车位作为"物"是客观存在的，车位所有权等物权也是客观存在的。

　　③周旺生：《论法律利益》，载《法律科学》2004年第2期，总第130期。

　　④"先买(租)权公告程序"将在本文第三部分中论述。

　　⑤张平华：《私法视野里的权利限制--以权利冲突与权利限制的关系为考察中心》，载《烟台大学学报》2006年第3期。

　　⑥〔意〕彼得罗·彭梵得：《罗马法教科书〔M〕》黄风译，中国政法大学出版社1992年版，第245-246页。

　　⑦张军：《现代产权经济学》，上海三联书店、上海人民出版社1994年版，第91页。

　　⑧张军：《现代产权经济学》，上海三联书店、上海人民出版社1994年版，第26页。

　　⑨《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》第七条规定：房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租车位、车库的，应当将出售或者出租方案在建筑区划内显著位置公示30日，并将出售或者出租方案报房地产行政主管部门备案。出售或者出租车位方案应当包括以下内容：(一)车位的分布位置、数量、面积情况(包括规划和测绘平面示意图);(二)人民防空工程的范围及车位安置情况(注明使用注意事项);(三)车位出售或者出租的时间、价格、方式及公示方案;(四)车位、车库实行年租、月租、临时出租的方案分类说明;(五)物业管理费用及其他管理事项说明;(六)其他需要说明的事项。[page]

　　⑩按照"一宅一车位"原则，一宅既进行了购买需求登记，又进行了承租需求登记的，最后只能择其一。

　　(11)总需求量=购买需求量+承租需求量-重叠需求量(即进行了购买登记，又进行了承租登记的)。

　　(12)《广东省物业管理条例》第五十四条第二款规定：物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。

　　(13)《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》第十五条规定：房地产开发企业或者其他房地产开发单位不得以"只售不租"等名义拒绝提供停车服务。《关于执行<广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定>的补充通知》第三条第二款规定：房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库数量无法满足本项目业主需要的，开发企业应采取竞标、摇珠等公开竞争方式出售、出租。

　　(14)《苏州市住宅区物业管理条例》第四十一条规定：物业管理区域内业主共有的汽车车位，其停放服务收费标准，在政府指导下，由业主委员会征求二分之一以上的业主同意后确定。业主委员会未成立的，收费标准应当按照价格行政管理部门的规定执行。此外，2004年广州市政府也公布了《广州市机动车停放保管服务收费管理办法》和《广州市机动车停放保管服务收费明码标价实施细则》，并在2005年11月开始实施。