物业有权买卖地下停车位吗？

　　【咨询】

　　小区没有地下停车场，但是划分了停车位。购买房屋时，开发商并没有说明停车位要收费。现在，业主就停车问题同物业发生了纠纷，物业称现在小区内的停车位要全部出售。想知道，物业有权出售停车位吗？

　　【律师】

　　物业是否有权出卖车位要看车位的产权属性。

　　根据《物权法》第七十三条业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　第七十六条建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

　　地上停车位是否属于全体业主所有，要看建设规划的时候是否规划的停车位。如果出售的部位没有规划停车位。

　　根据《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　依照《物业管理条例》的规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要。车位、车库由产权登记部门根据建设规划予以确权。

　　明确纳入业主公摊面积的共有场所，如果被开发商或物业公司改造成用于停放汽车的车位，那该车位就属于全体业主所有，产生的收益扣除开发商或物业在车辆停放管理服务过程中付出的劳动和投入，剩余收益归全体业主所有。那么属于全体业主的公共部位，开发商和物业公司无权利进行出售。

　　依据《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”此条款仅规定了车位或车库处置的三种形式：出售、出租或赠与，至于具体应该采用何种形式，物权法没有特别规定。

　　根据《物权法》第二条的规定，享有物权的权利人有权决定采用何种形式处置其财产。具体采用何种形式是权利人根据市场情况来决定的，因此，对于属于开发商所有的车库，开发商可以进行出售，如果开发商为促销其楼盘，也可将车位附赠给购房人；对于开发商有使用收益权的车位，开发商可以出租给业主使用。

　　因此，购买房屋时，开发商并没有约定其停车位以出售或者出租的形式供业主使用，那么就应当视为是采取了附赠的形式。其次，不管是什么样的情形，都不应由物业来出售停车位的。

　　开发商是否有权销售地下车库，要看车库是属于全体业主所有还是属于开发商投资兴建的建筑物，满足以下条件之一的，车库属于全体业主所有，开发商无权出售：

　　（1）开发商在计算公摊面积时已把地下车库的建筑面积计算在内；

　　（2）开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内；

　　（3）根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的，即小区在规划时已经明确了车库作为公共配套设施的功能，将建车库作为开发商的法定义务。

　　如果有上述情况之一，开发商就无权出售该车库。如果没有上述情况，投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权，有权出售该地下车库，这时，作为购买地下室汽车位的小区住户可以要求开发商提供房地产管理部门出具的车库销售许可证或物价局出具的车库未列入建安成本的证明。

　　备注：民用建筑地下车位在政府的建筑区域规划中明确规定为全部或部分人防面积的，该地下车位的权属单位为政府或市（区）人防办，但开发商在和平时期享有管理和使用的权利，由政府或人防办开具的使用证书证明其享有的权利。