刘建清商品房预售合同纠纷案

　　一、案情

　　广州市天秀房产发展有限公司(以下简称天秀公司)是广州市环市中路300号天秀大厦的开发商。1993年4月1日，天秀公司(甲方)与刘建清(乙方)签订了《房地产预售契约》及《房地产预售契约补充议定书》，其中订明：甲方将天秀大厦商场第四层77室(建筑面积15.93平方米)出售给乙方，成交价为港币342800元，双方同意于1995年5月31日由甲方将上述房地产权正式交付给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。乙方付款方式为签署本买卖合同时付定金港币50000元。1993年6月1日付港币52840元，1993年8月15日付港币68560元，余款港币171400元向指定银行按揭贷款。另据《房地产预售契约》所附标准平面图载明，该77室靠电梯旁。1993年10月5日，天秀公司与刘建清又签订《房地产预售契约补充协议》将成交价格更改为港币360800元。将乙方付款方式改为签署本买卖合同时付定金港币5万元，1993年9月26日付港币130400元，1993年10月15日付港币36080元，1994年2月15日付港币72160元，于发出该房产交付使用通知后十天内付港币72160元(即尾期楼款)。后刘建清共付房款港币288640元(其中1993年3月15日、5月31日、8月14日、9月25日和10月14日分别付50000元、52840元、68560元、9000元、36080元，1994年2月15日付72160元)，尚余尾期楼款72160元港币未支付。

　　另查明，刘建清为购商铺，支付了律师见证费港币3530元、佣金港币5000元、手续费港币500元。1993年10月，天秀公司变更设计图纸，将刘建清预购的商铺改作电房，事后既没有通知刘建清，也没有与刘建清协商变更安置事宜。1996年9月18日，天秀公司统一发出商铺入伙通知书，并于12月18日在文汇报上刊登"启示"敦促业主办理收楼。1997年6月，刘建清发现上述预购房与契约所附平面图不同，遂拒绝办理收楼手续及拒绝支付尾期楼款。

　　再查明，1995年12月10日，天秀公司与广州群昌物业管理服务有限公司签订《物业管理合同》，订明天秀公司委托该物业管理公司管理天秀大厦，1998年12月14日，天秀公司代刘建清向该物业管理公司垫付了1997年1月至1998年10月的管理费9477.39元、滞纳金917.12元。

　　1998年11月26日，广州市天秀房产发展有限公司(以下简称天秀公司)以刘建清在其司于1998年9月18日发出入伙通知书，通知其前来办理收楼并付清款项后，没有履行合同约定付清购房余款义务构成违约为由，向原审法院提起诉讼，要求刘建清立即付清购楼余款港币72160元，并从1996年9月28日起按上述金额以每日1‰计付违约金，及返还天秀公司为其垫付的管理费人民币9477.39元及滞纳金人民币917.12元。刘建清经合法传唤没有正当理由拒不到庭，也没有作答辩。

　　经原审法院现场勘验，原契约所附平面图的商铺位于电梯出口旁，门面宽约5.5米，现天秀公司调整安置给刘建清的商铺位置作了改变，门面宽为1.83米。

　　二、审判

　　广州市越秀区人民法院初审认为,天秀公司与刘建清签订的《房地产预售契约》及补充议定书、补充协议均合法有效，双方都应依约履行，刘建清未按约定支付尾期楼款已构成违约，天秀公司据此要求其立即清付该款合理合法，对此请求予以接纳。虽然刘建清未收楼，但按双方约定迟延给付尾期楼款的违约金应从发出该房产交付使用通知第11天起计付，该请求诉讼时效应从此时起计，据此天秀公司要求计付同期违约金的请求，已超过法律规定的诉讼时效，因此对该项请求不予支持。至于天秀公司要求刘建清清付其代垫的管理费及滞纳金的请求，属另一法律关系，本案不作处理。鉴此，原初审法院于1999年5月13日作出(1998)越法房初字第1557号一审民事判决，判决：一、刘建清应于本判决发生法律效力之日起十日内将所欠购楼款港币72160元一次性清交给原告;二、驳回天秀公司其他诉讼请求。刘建清于1999年5月31日签收上述判决书，在法定期限内没有提出上诉。

　　2001年5月16日，刘建清向原初审法院提出再审申请，认为其购买的天秀大厦商场第四层77号商铺是位于电梯旁的，但天秀公司通知其收铺的位置却被天秀公司擅自作了变动，已不在原址电梯旁，与双方约定的原77号商铺相差甚远，属"货不对板"，为维护自身合法权益，依据先履行抗辩权，有权以拒付尾期楼款措施对抗天秀公司的严重违约行为，原审认定其违约，显属认定事实不清，判决错误，故再审请求撤销广州市越秀区人民法院(1998)越法房初字第1557号民事判决，驳回天秀公司的全部诉讼请求，诉讼费用由天秀公司承担。2001年9月18日经原初审法院审判委员会决定本案由该院另行组成合议庭再审。

　　天秀公司再审时诉称，刘建清向其司购买天秀大厦第四层77号商铺，至今尚欠购楼款港币72160元,现要求刘建清立即清付,并从1996年9月28日起按上述金额以每日1‰计付违约金。另刘建清不办理收楼手续，不交纳物业管理费，导致我司为其垫付管理费人民币9477.39元及滞纳金人民币917.12元,要求刘建清一并清还。

　　刘建清答辩并反诉认为：其购买的天秀大厦商场第四层77号商铺是位于电梯旁的，现天秀公司通知其收铺的位置作了变化，与原77号商铺相差甚远，属"货不对板"，故不同意缴交尾期楼款、违约金及相关的管理费。同时反诉请求与天秀公司解除《房地产预售契约》、《房地产预售契约补充议定书》及《房地产预售契约补充协议》，由天秀公司返还购房款港币288640元及利息(按同期银行外汇贷款利率计)给其，并请求判令天秀公司赔偿损失港币9030元(其中律师见证费港币3530元、佣金港币5000元、手续费港币500元)。

　　反诉被告天秀公司辩称：刘建清在天秀公司1996年9月18日发出收楼通知时，便应当知晓所购铺位与契约不符，直至现在已经五年才提出解约退款，已超过法律规定的两年诉讼时效，故不同意被上诉人的诉讼请求，并请求驳回其诉讼请求。

　　原审法院再审认为，天秀公司与刘建清就天秀大厦第四层77室商铺买卖自愿签订的《房地产预售契约》、《房地产预售契约补充议定书》和《房地产预售契约补充协议》是双方真实意思表示，内容合法，应属有效，双方均应全面履行。天秀公司变更设计图纸后，明知契约所定商铺无法预售给刘建清，没有及时知会刘建清，也没有积极与刘建清协商解决办法，责任在于天秀公司。天秀公司现变更安排给刘建清的商铺，不但与契约所载平面图位置不符，而且商铺门面宽度大大缩小，严重影响商铺使用功能，使刘建清购房的预期目的无法实现，已构成违约，故刘建清要求解除与天秀公司签订的上述预售契约，并要求天秀公司返还已付房款符合有关法律规定，予以支持。作为刘建清在1997年6月明确知道"货不对板"后，没有采取积极的自我救济措施，而以放任的态度对待，特别是在天秀公司提起本案诉讼后，没有及时主张权利，导致损失的不断扩大，对此负有不可推卸的责任，故对造成的损失应与天秀公司按责承担。原审判决刘建清支付尾期楼款欠妥，应予以纠正。天秀公司提出要求刘建清清付其代垫的管理费及滞纳金的请求，属另一法律关系，本案不作处理。至于刘建清请求解约退款是否超过诉讼时效问题，因出现商铺"货不对板"后，双方没有就变更预购商铺达成新的协议，原契约仍然有效，刘建清提出解约退款是一种自我救济，不适用诉讼时效之规定。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条之规定，作出如下判决：一、撤销本院(1998)越法房初字第1557号民事判决。二、天秀公司与刘建清因预购"天秀大厦"商铺所签订的《房地产预售契约》、《房地产预售契约补充议定书》及《房地产预售契约补充协议》予以解除。三、驳回天秀公司的诉讼请求。四、天秀公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将刘建清已付的购房款共港币288640元返还给刘建清，并计付该款的银行利息(按中国人民银行同期港币贷款利率计算，计息时间从实际交付楼款之日起至1998年11月26日止)给刘建清。五、驳回刘建清的其他诉讼请求。本案原审受理费4057元，再审受理费4057元、反诉费11503元，由天秀公司负担14514元，由刘建清负担5098元。[page]

　　天秀公司不服再审判决,上诉请求:1.撤销广州市越秀区人民法院(2001)越法审监房再字第4号民事判决书,予以重新审判;2.请求判令被上诉人天秀公司承担本案的所有诉讼费用。其上诉的主要事实和理由有：第一，被上诉人必须承担支付所欠楼款、违约金以及清付所欠之管理费和滞纳金的义务。根据双方签订的《房地产预售契约》、《房地产预售契约补充议定书》和《房地产预售契约补充协议》的相关约定，被上诉人应当支付所欠的剩余楼款港币72160元，同时应当支付违约金港币55563.2元.另外应当向上诉人支付代其缴纳的管理费人民币9477.39元和滞纳金人民币917.2元。上诉人曾多次以书面及其口头形式催促被上诉人前来交清所欠之款项，有相关的挂号信及报刊启示作为证明。但被上诉人置我司的催告于不顾，至今拒绝交清所欠之楼款。第二，上诉人对被上诉人刘建清提出再审的时间及其有效性有异议。根据一审法院提供的被上诉人收到该民事判决书回执复印件上的日期来看，原判决书最迟在1999年6月15日生效，而上诉人是在2001年8月8日收到原审法院审监庭通知被上诉人刘建清申请此案再审，距离1999年6月15日已经超过两年时间。根据我国《民事诉讼法》的规定，被上诉人提出再审申请的时间已经超过法律规定的时限，一审法院理当不予受理。第三，关于被上诉人刘建清提出再审申请的理由，我司认为并不符合相关法律规定;对于刘建清提出的诉讼请求，我司认为已经超过法律规定的诉讼时效，一审法院理应驳回其诉讼请求。本案在原审时上诉人提出的诉因是被上诉人拖欠支付尾期楼款，这是本案的诉讼标的。一审原审判决也是围绕该标的进行判决，判决在认定被上诉人拖欠我司楼款的事实和证据事实是十分充足的，并无出现《民事诉讼法》第179条第一款第(二)项所出现的情况，因此本案不应再审。另外，被上诉人提出"货不对板"的反诉诉讼请求同样应当符合我国民事诉讼法和民法通则的相关规定，特别是《民法通则》中有关诉讼时效的规定。而被上诉人在2001年11月30日提出的"货不对板"之诉讼请求已经超过了法律规定的诉讼时效。上诉人于1996年9月18日向业主统一发出入伙通知，在此之后前及之后亦采用口头、挂号信件及报刊等方式向被告通知收楼，在挂号信中亦通知其铺位变更情况，同时亦请求被上诉人付清楼款尾数，被上诉人应在此时就应当知晓所购房产不符这一事实。被上诉人在庭上只承认于1997年6月之前知道所购房产与预售契约规定有所不符，但在其再审申请书或反诉状上均承认知晓我司于1996年9月18日向其发出收楼通知。但是被上诉人没有处理该事宜，而是在事隔五年之后提出所谓"货不对板"的诉讼请求，向法院要求解约退款。这一行为并非是一种自我救济，而是向人民法院要求保护民事权利的行为，应当适用民事法律中关于诉讼时效的规定。而我国《民法通则》第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年，法律另有规定的除外。因此，被上诉人提出的"货不对板"的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效。依据《民法通则》第137条规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。那么从1997年6月至2002年11月30日已有四年半的时间，超过了法律规定的两年诉讼时效。

　　被上诉人未上诉，但对原审判决提出以下意见：第一，原审判决第四项中，利息计算到1998年11月26日不当。该日是上诉人向原审法院起诉的时间，利息计算至该日没有任何法律依据。上诉人一直占用被上诉人的款项，应当从被上诉人交付款项之日起到上诉人退还款项之日止。第二，对于原判决第五项，上诉人应当赔偿被上诉人的损失。第三，上诉人应当承担全部的诉讼费。

　　广州市中级人民法院审理认为，首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十二条，当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后二年内提出。被上诉人申请再审的时间是2001年5月16日，距离原判决生效时间不足两年，没有超过申请再审的期限，上诉人认为再审已过诉讼时效的抗辩不成立。其次，上诉人与被上诉人就天秀大厦第四层77室商铺买卖自愿签订的《房地产预售契约》、《房地产预售契约补充议定书》和《房地产预售契约补充协议》是双方真实意思表示，内容合法，应属有效，双方均应全面正确履行。上诉人变更设计图纸后，明知契约所定商铺无法预售给被上诉人，既没有及时知会被上诉人，也没有积极与被上诉人协商解决办法。上诉人现变更安排给被上诉人的商铺，不但与契约所载平面图位置不符，而且商铺门面宽度大大缩小，严重影响商铺使用功能，使被上诉人购房的预期目的无法实现，已构成违约。被上诉人发现"货不对板"后，以不支付尾期楼款的行为行使同时履行抗辩权，是对其合法权利的一种自我救济，该行为不应受诉讼时效的限制。现被上诉人以上诉人违约为由要求解除与天秀公司签订的上述预售契约,也就是要求行使其法定的合同解除权。但是法定解除权的行使是有期限限制的，依据诚实信用原则，法律没有规定、当事人也没用约定解除权行使期限的，一方知道或应当知道自己依法取得解除权的，应在合理的期限内行使该权利。若解除权人在合理期限内未行使，则丧失了作为形成权的解除权，不得以对方没有催告进行抗辩。刘建清在1997年6月明确知道"货不对板"后，没有采取积极的措施。在天秀公司于1988年11月26日提起诉讼后，刘建清未参加庭审，一审判决后也未提出上诉，一直到2001年5月16日提出再审时才提出解约退款，已过行使解除权的合理期限，因此对被上诉人提出因"货不对板"而请求解除合同的主张请求本院不予支持。

　　最后，上诉人提出要求被上诉人清付其代垫的管理费及滞纳金的请求，属另一法律关系，本案不作处理。

　　综上所述，原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第三款第(二)项,《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(四)项的规定，判决如下：(一)、撤销广州市越秀区人民法院(2001)越法审监房再字第4号民事判决;(二)、被上诉人刘建清应于本判决送达之日起十日内，将所欠购楼款港币72160元一次清付给上诉人广州市天秀房产发展有限公司;(三)、驳回上诉人广州市天秀房产发展有限公司的其他诉讼请求;(四)、驳回被上诉人刘建清的反诉请求。

　　三、评析

　　本案关键问题是合同解除权的行使条件与合理期限。[page]

　　(一)行使合同解除权的条件

　　现行合同法在依旧坚持维护交易秩序，保障交易安全以实现其保护功能的同时，所具有的另一个重要的价值取向便是鼓励交易以最终实现社会资源的优化配置。这一精神在合同解除制度方面有着充分体现。合同解除是指合同有效成立以后，因当事人一方的意思表示，或者双方的协议，使基于合同而发生的债权债务关系归于消灭的行为。合同解除有两种情况，即约定解除和法定解除。约定解除是当事人通过行使约定的解除权或者双方协商决定进行的合同解除。法定解除是解除的条件由法律直接规定，当这种条件具备时，当事人可以将合同解除。本案属于法定解除的情形。《合同法》第九十四条规定了法定解除的条件。该条规定："有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;(2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，(5)法律规定的其他情形。"由此可见，现行合同法为了鼓励交易，对解除合同限定了严格的条件，并非所有的违约行为都能够赋予守约方以解约权，只有出现致使合同目的不能实现的违约行为，守约方才享有解除权。在本案中，天秀公司变更设计图纸后，明知契约所定商铺无法预售给刘建清，没有及时知会刘建清，也没有积极与刘建清协商解决办法。而天秀公司现变更安排给刘建清的商铺，不但与契约所载平面图位置不符，而且商铺门面宽度大大缩小，严重影响商铺使用功能，使刘建清购房的预期目的无法实现，已构成违约并且不能实现合同目的，故刘建清要求解除与天秀公司签订的上述预售契约，符合上述行使合同解除权条件的第四种情形，原审法院再审和二审法院都认定在天秀公司违约行为致使合同目的不能实现的情况下，刘建清享有解除权是正确的。

　　(二)应在合理期限内行使合同解除权

　　解除权是一种形成权，虽然不适用诉讼时效，但有行使的除斥期间。现行合同法为了促使解除权人尽快行使其权利，维护交易秩序，对法定解除权的行使增加了期限限制。因为在主客观情况发生变化，使合同履行成为不必要或者不可能，如果不及时解除合同，不但对其中一方甚至双方有害无益，而且有时候会妨碍市场经济的顺利发展。所以合同法规定当事人行使合同解除权应在法律规定或者约定期限内行使，逾期未行使的，该解除权消灭。根据诚实信用原则，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，一方知道或应当知道自己依法取得解除权的，应在合理的期限内行使该权利，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭，当事人不得以对方没有催告进行抗辩。在2003年6月1日即将施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的出台对这一问题更加明确，该司法解释第十五条第二款规定："法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭"。在无权采取解除合同的救济方式的情况下，只能继续完成双方的交易。在本案中，刘建清在1997年6月明确知道"货不对板"后，没有采取积极的措施。在天秀公司于1998年11月26日提起诉讼后，刘建清未参加庭审，一审判决后也未提出上诉，一直到2001年5月16日提出再审时才提出解约退款，已过行使解除权的合理期限，因此二审法院对被上诉人提出因"货不对板"而请求解除合同的主张请求不予支持是正确的，而原审法院再审时只注重了维护刘建清作为守约方的解除权，而忽视了其行使合同解除权的合理期限是不当的。