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合法抵押房产拍卖流程怎么走

2019-05-06 15:48

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导读：

作为房屋的所有人对自己的房产进行处理房产所有权的处理上，这样可以跟房产中介服务机构达成一致的意见，然后由中介委托机构进行房子的拍卖流程，亦或者自己全权负责。那么看下合法抵押房产拍卖流程怎么走的问题，接下来跟随找法网小编的步伐一同对该问题进行讨论，希望找法网小编能够为您解答疑惑。

　　一、合法抵押房产拍卖流程怎么走

　　（一）接受拍卖委托

　　如果房地产的卖方有意将房地产拍卖业务交于拍卖行，拍卖行也有意承接该拍卖业务，在卖方向受理拍卖业务的拍卖行做出明确委托之后，双方签定委托协议书。

　　房地产拍卖的委托一般需提供下列有关证明文件：

　　1.房地产拍卖标的的产权证;

　　2.产权人身份证明或企业法人营业执照;

　　3.法定代表人证明书和法人授权委托书;

　　4.对拍卖房地产有处分权的证明文件;

　　5.产权证上标明是共有的，需出具共有证书及出具其他共有人同意出售的经过公证的委托书;

　　6.拍卖房地产的详细资料，包括权属、位置、数量、面积、性质、使用年限和当前使用情况、地图等;

　　7.其他有关证明资料或房地产交易管理部门要求提交的其他文件;

　　8.至于私产，如果拍卖委托人是受托人，要出示房地产的权利人出具的经过公证的委托文件

　　（二）拍卖房地产标的确认和调查

　　拍卖行应对委托人提供的产权证明、有关文件批文、证明材料进行进一步核实、取证，并进行现场勘察。文件和资料核实内容主要包括：

　　1. 拍卖标的与所提供的房地产权利证明是否一致，产权档案所标明产权人与产权证上产权人以及卖房人是否一致;

　　2. 产权来源是否清楚，如新建、翻建，是否有规划、用地、施工管理等单位的批准文件，是否领有新证;

　　3.房地产面积是否与房地产测绘部门出具报告一致;

　　4.产权证中”他项权利”一栏是否存在抵押登记或租赁权登记等其他权利登记;

　　5.是否有被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的文件;

　　6.是否有他人声明对该房地产享有权利的文件;

　　7.是否有产权证丢失的记录;现持产权证是原证，还是新证;是否登报声明;

　　8.是否有关于产权纠纷的记录，处理情况如何;

　　9.是否在拆迁范围，在被冻结和禁止买卖的范围内;

　　10.土地来源和变更情况，包括用地性质、划拨、出让、转让、土地使用年限和剩余使用年限、用途变更及其他。

　　（三）接受委托、签定委托拍卖合同

　　具备接受拍卖委托条件后，应按照<拍卖法>的要求，结合所拍卖房地产标的的特点签定委托拍卖合同，对有关事项进行明确规定。一般房地产委托合同应包括以下内容：

　　1.委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人;

　　2.委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等;

　　3.拍卖房地产的交付方式、价款的支付方式;

　　4.拍卖费用条款、佣金及其支付方式;

　　5.拍卖方式和期限;

　　6.拍卖程序中止和终止的条件;

　　7.违约责任;

　　8.签约日期和合同的有效期限;

　　9. 拍卖底价;

　　10. 其他需要约定的条款。

　　（四）房地产估价及底价确定

　　1：房地产估价

　　具体工作如下：

　　(1)选择房地产估价机构及对估价师的资格进行确认;

　　(2)提出估价目的;

　　(3)与评估机构签定委托评估协议，提供评估所需的资料;

　　(4)与评估师一道现场看房，获取评估所需的现场资料;

　　(5)评估师出具评估报告。

　　2：拍卖底价和起拍价确定

　　拍卖底价确定的主要依据是：

　　(1)卖标的房地产估价报告。评估报告应该由具有资质和经验的房地产评估机构出具;

　　(2)双方对影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素加以分析。这些因素的分析对确定房地产拍卖标的的底价、起拍价和加价幅度也是有益的;

　　(3)拍卖行的经验

　　(4)在与委托人共同对估价报告和各种因素进行客观、科学的分析，并在取得一致意见的基础上，确定拍卖底价和起拍价

　　（五）发布拍卖公告，组织接待竞买人

　　公告信息内容应包括：

　　(1)委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人;

　　(2)拍卖的时间、地点;

　　(3)拍卖房地产的基本情况：1：委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等;2：拍卖房地产的使用、占用或租赁情况;3：产权性质

　　(4)拍卖房地产转让后应交纳的税费;

　　(5)竞买人的条件;

　　(6)竞买保证金;

　　(7)拍卖方式;

　　(8)其他需要公告的事项。

　　（六）现场拍卖阶段

　　拍卖行、竞买人按公告的时间、地点，以正常的拍卖程序、规则对拍卖房地产进行公开叫价。应价最高者为买受人;反之，拍卖行宣布不成交并撤回拍卖标的。

　　（七）产权过户

　　现场竞买成功后，一般情况下，买受人应立刻交纳成交价一定比例的款项作为定金，并在拍卖行的协助下与委托人签定拍卖房地产的转让合同书,协助买卖双方做好房地产权属转移和登记等各项工作，以最后取得房地产产权证书或房地产交易管理部门窗口受理单为止拍卖过程才告最终结束。

合法抵押房产拍卖流程怎么走

　　二、产权对调的注意事项是什么

　　1、产权调换时，调换房屋的面积。在商品房价格普涨的今天，调换房屋的面积对于拆迁当事人双方利益均具有直接的重大的影响。这中间有两种情况应加以注意，一是对于人均居住面积不到本地政府规定的标准的，被拆迁人可直接依据政策的规定，要求调换房屋的面积达到国家规定的标准;二是调换房屋的面积原则上是以被拆迁房屋面积来确定，而不是以被拆迁房屋的价值来确定，除非被拆迁人主动放弃面积上的利益。当前一些拆迁人以拆迁补偿货币化为借口，在产权调换时，按被拆迁房屋的价值来确定最终还房的面积，实际上是变相剥夺被拆迁人的合法权益，不符合《城市房屋拆迁管理条例》的规定。

　　2、原地还房。不同级别的地段，房屋价值会出现明显的差异，同一级别的地段，也可能会因为房屋的所处的具体位置、朝向、楼层等因素，而出现巨大的差异。原地还房中的原地，应当作何理解，这实际上在《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》关于产权调换规定的章节中已有明确，原地，应当就是被拆迁房屋的原址。实际生活中，一些拆迁人为了牟取更大的利益，往往会对原地作出与规定不相一致的理解，认为原地，就是指与被拆迁房屋处于同一地段，有的甚至将原地理解为与被拆迁房屋处于同一级别的地段。更有甚者，一些拆迁人利用自己特有的优势地位以此观点影响到房屋拆迁行政管理部门，最终给被拆迁人造成无法弥补的损失。根据《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，只有基于公共利益、军事设施建设需要以及城市规划确定的不适宜原地还房的，才可另行安置房屋，因此，除以上所列三种情形以外，原地还房均应在被拆迁房屋原址还房。

　　3、产权调换协议。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁当事人就拆迁补偿安置达成一致意见，应当订立拆迁补偿安置协议。虽然从合同法的角度来讲，拆迁补偿安置协议属于无名合同，但是由于《城市房屋拆迁管理条例》作为一部专门用于规范房屋拆迁的行政法规，对协议的名称已作出明确规定，因此，选择产权调换时，双方签订的协议名称应当为拆迁安置补偿协议，而不应以其他名称不替代，协议的内容中，也应当明确调换房屋的位置、面积、楼层、用途等内容。现实生活中，我们注意到一些拆迁人提供的产权调换的协议名称五花八门，其中有一种叫着《商品房置换合同》。表面上看，协议的内容都是产权调换，但是协议形式不同，所获得的保障程度也是不同的。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置用房的，应予支持。该条司法解释实际上是赋予了拆迁补偿安置协议的优先效力，当拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护。正是因为司法解释对拆迁补偿安置协议所赋予的特别效力，才使得被拆迁人有权优先于第三人获得约定的房屋，可以依拆迁补偿安置协议对抗第三人，从而在实体利益上得到保障。如果忽视这一点，将本应为拆迁补偿安置的协议搞成了《商品房置换协议》，其优先权可能因此而丧失，最终房屋被拆迁，约定的房屋无法取得，闹得鸡飞蛋打。另外，国家针对房屋拆迁所获得产权调换房屋在税收上是给予优惠的，而针对商品房置换所获得房屋是没有优惠的，这也是事关被拆迁利益的一个方面。