交易提醒：二手房买卖中“跳单”有忧患

在二手房交易中，客户甩掉中介公司，私下与房主交易，俗称“跳单”。近两个月以来，随着楼市的回暖，二手房卖家却开始惜售涨价，“跳单”也随之增多。

　　那么，是什么使得二手房“跳单”现象屡禁不止?如果“跳单”，买家是否需要承担违约责任? □今报

　　◆“跳单”困扰郑州中介市场

　　市民李女士通过某中介的介绍，看中了位于桐柏路上的一套100平方米的二手房。由于对房子的户型、价格及周边环境都比较满意，李女士与中介公司签署了《居间合同》。按照合同约定，中介公司要收取1%的中介服务费。单价5000元/平方米，总价为50万，其中需要给中介5000元的服务费。为了省去这笔中介费，李女士通过各种途径找到了卖房的业主，并与其私下达成了交易。“‘跳单’现象还是比较严重的，大概占到总客户量的10%~20%。”郑州美华房产总经理乔小勇说，特别是近期楼市见好，卖方惜售涨价现象普遍，买方为节省费用，通过各种途径“跳单”。“从业这么多年了，接触的客户比较多，有时打个电话，听听客户的口气，就能觉察到他是不是想‘跳单’，或已经‘跳单’了。”21世纪不动产一名工作人员说。

　　◆“跳单”大多为了不付中介费

　　为什么跳单之风会如此盛行?记者采访了几位买房人，他们回答得很干脆：就是不想交中介费。

　　购房者程先生认为，房产中介利润高得惊人。以一套总价40万元的二手房计算，如果按单方1.2%的行规收取中介费，买房人就得多掏近5000元。“既然不想出佣金，那为什么还要找中介公司呢?”面对记者疑惑，程先生笑着说，自己找房子多困难啊，通过中介公司获取信息又快又准，省了自己的时间和精力。“到时候把中介甩了就行啦”。

　　◆专家认为被“跳单”可以追回

　　“不少‘跳单’是在没有签署合同的情况下被跳的，签了合同还被跳的就很少，因为这样的情况下跳单，中介方是绝对可以索赔的。”1+2联合不动产董事长李明勋说。他表示，即使没有签订合同，也可以追回中介费。只要中介做齐成交前的手续，打官司也能赢。“只不过诉诸法律，时间成本太高，金额不大，很多中介也都懒得追究了。”那么，对于买卖双方来说，有没有什么方法能够避免“跳单”行为的发生呢?

　　李明勋认为，首先，要确定所交易的二手房两证 (房产证和土地证)齐全;其次，不论是看房，还是签《居间合同》时，买、卖、中介三方都最好到场。再次，在签订《看房确认书》、《出售委托协议》以及《居间合同》时，一定要看清文中内容，对条款进行仔细审核和修改，或者另行再作约定。

　　■ 律师说法

　　违约界定，关键是否签订合同

　　绕过中介“跳单”交易，算不算违约?违约的界限究竟在哪里?

　　河南开物律师事务所律师申继东认为，关键看是否已签订合同。如果已经签订合同，买方跳过中介公司与卖方直接进行交易就算构成违约，一旦诉诸法律，买方不仅要支付中介费，还要承担违约责任。

　　“不仅要继续履行合同补交中介费用，还可能因此承担一定的违约金。”乔小勇说，违约金按定金的1∶1赔偿或者总房款的10%。

　　申继东建议，买方尽量不要跳过中介公司与卖方私下交易。如果认为中介公司的服务费用过高，可以在签署《居间合同》时对服务费用进行重新约定，要求中介公司对服务费用进行打折或者要求中介公司提供其他优惠。