二手房贷款知识

　　导读：二手房贷款是购房人以在住房二级市场上交易的楼宇作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。

　　如何顺利地取得二手房按揭贷款?相关的知识由找法小编为您提供。

　　【知识导航】

　　1、二手房贷款的资格

　　1、二手房贷款的资格

　　2、贷款时应该提交资料

　　3、二手房贷款的基本操作流程

　　4、还款方式

　　5、退税的相关步骤

　　6、买二手房贷款有何注意事项

　　　　7、关于二手房贷款和公证的问题二手房贷款的资格

　　1.年满18年周岁的具有完全民事行为能力、城镇居民常住户口或合法有效的居留身份证明;

　　2.交齐首期购房款;

　　3.有稳定合法收入，有还款付息能力;

　　4.提出借款申请时，购房者由不低于购房价款30%的自由资金。

　　5.借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物;

　　6.所购二手房的产权明晰，符合北京市政府规定的可进入房地产市场流通的条件;

　　7.所购房屋不在拆迁公告范围内。

　　8.贷款银行要求的其他条件。

　　贷款时应该提交资料

　　1.买卖双方共同提交的资料：

　　买卖双方填写的《二手房(抵押贷款)申请表》

　　买卖双方签订的《购房协议书》

　　交易房产的评估报告。出具报告的评估机构应为贷款行所认可。

　　2.借款人(购房人)需提供资料

　　收入证明(单位收入证明，并可选择提供存款证明、有价证券、其他房地产证明及其他收入证明，夫妇双方均出具收入证明为佳)

　　本人(及配偶)身份证、户口簿及婚姻状况证明(结婚证明)

　　若购房人为外省市人，除上述资料外，须提供暂住证及北京市房地产交易中心开具的证明文件(《外省市人在京购房批准通知单》)。

　　3.售房人提交的资料

　　售房人(和共有人)身份证、户口簿或受委托人公证委托书和身份证

　　房屋共有人同意出售的书面文件。

　　所售房屋的产权证明文件(《房屋所有权证》、《国有土地使用证》或《房地产契约》)

　　如交易房产为上市公房，需出具《公有住房和经济适用住房上市出售确认通知》

　　若房屋已出租，须提供租户的证明文件及同意出售的文件。

　　二手房贷款的基本操作流程

　　1、 确定按揭服务公司和贷款方案

　　借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。

　　2、 查询公积金(如需公积金贷款)

　　与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。

　　3、签定房屋买卖合同

　　借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同，江岸、江汉、桥口、洪山等区的房屋，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。

　　4、准备贷款资料，审核贷款资质

　　按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。

　　5、签贷款协议，公证，保险

　　按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。

　　6、办理房屋过户和抵押手续

　　借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。

　　7、办理房产证和抵押证明

　　贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。

　　8 、银行放款

　　银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。

　　还款方式

　　1.贷款期不到一年的，采用一次还本付息方式：

　　计算公式如下：

　　到期一次还本付息额=贷款本金×(1+年利率(%)) (贷款期为一年)

　　到期一次还本付息额=贷款本金×(1+月利率(‰)×贷款期(月)) (贷款期不到一年)

　　其中：月利率=年利率÷12

　　如以住房公积金贷款1万元，贷款期为7个月，则到期一次还本付息额为：10000元×(1+(4.14%÷12月)×7月)=10241.5元

　　2.贷款期一年以上，采用月均还款(等额本息还款)

　　计算公式如下：

　　每月等额还本付息额=贷款本金×

　　其中：还款期数=贷款年限×12

　　如以商业性贷款20万元，贷款期为15年，则每月等额还本付息额为：

　　月利率为5.58%÷12=4.65‰，还款期数为15×12=180

　　200000×=1642.66元

　　即借款人每月向银行还款1642.66元，15年后，20万元的借款本息就全部还清。

　　退税的相关步骤

　　1.开缴款书。购房者签订合同后，应立即凭合同、首张发票、身份证，通过单位要求征管税务机关开具个人所得税缴款书。

　　2.办理登记。购房者在取得产权证后的六个月内到上海市购房者个人所得税税基抵扣结算处办理抵扣登记手续，取得登记卡和银行专用存折。所需资料：产权证、购房合同、购房发票、抵押合同、借款合同、身份证或护照(原件及复印件各一套)。

　　3.办理结算。购房者在登记后的下一年度，按税务结算部门寄发的预约通知(绿色明信片)所约定的时间，并携带有关资料到指定的地点办理税基抵扣和结算手续。所需资料：预约通知书、登记卡、产权证、纳税凭证、专用存折、身份证或护照(原件)。

　　买二手房贷款有何注意事项

　　为避免自身风险，银行在为二手房提供贷款时，往往对房屋本身和贷款人都规定了较为严格的条件，主要包括：

　　一、房龄。二手房的房龄已成为许多银行发放贷款的一项审核标准，房龄越长贷款成数就越低，甚至可能不予贷款。

　　二、房屋所处位置、单价、面积等。位置偏远、单价低、面积小的房屋，贷款成数较低，甚至可能不予贷款。

　　三、贷款人的年龄、个人信用和还款能力。年龄较大、信用较差、还款能力较低的贷款人，贷款的成数越低，甚至可能不予贷款。

　　四、贷款房屋套数。如果是贷款买第二套以上的房屋，贷款成数降低，甚至可能不予贷款。

　　五、贷款人如果是外地户口，贷款成数也可能降低。所以，买房人在正式签约前，应拿着卖方产权证复印件和自身收入证明等材料到银行去详细咨询，做到心中有数之后再签约。

　　关于二手房贷款和公证的问题

　　关于二手房贷款和公证的具体规定如下：

　　一、二手房贷款：由于二手房交易的特殊性，银行一般会指定贷款担保公司提供服务，担保公司 一般会收取手续费和担保费。另外客户还需购规定的保险，如涉及贷款公证还需交纳公证费。大家都很关心贷款发放的时间，一般在收齐材料后三~五个工作日便可 至银行签约。将在房屋所在地房产交易中心出他项权利证明后三~五个工作日左右发放。如果是通过担保公司的在房产局过户后二~三个工作日就可以放款。

　　购房者拿着申请贷款时签署的《借款合同》、《抵合同》、《抵物清单》、《抵登记申请表》，新办理出来的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《抵评估 报告》，到区房产管理局办理《他项权证》。在担保公司开具了《放款通知书》后，买卖双方带着各自的身份证和新办理出来的《房屋所有权证》、《国有土地使用 证》、《他项权证》来到银行。双方用自己的身份证开立账户，银行将购房者申请的贷款划至房东的账户上，购房者自己的账户以后就是每个月还款的账户了。

　　委托公证。主要指上家或下家无法亲自办理相关房产过户手续，只能委托其他人或中介公司办理相关公证手续。由于手写委托书无法确认其真实性，交易中心一般 会要求无法亲自到场的当事人出具公证后的委托书方能为其办理相关的过户手续。由于现在二手房大多通过中介公司来交易，中介公司为方便交易一般会要求客户办 理委托公证手续，所以不论是境外人还是本地人，在二手房交易中都会办理相关的委托公证手续。委托公证费则因委托内容的不同而分为人民币300元至 800 元不等。

　　赠与公证。在目的二手房交易中还有一种赠与方式，即业主自愿将房屋赠与他人，并要求将房屋产权人名字进行更改。赠与行为必须 进行公证。有的人可能会认为将房屋赠与他人，费用会比出售房屋少。其实，在不考虑房屋价格的情况下，赠与所产生的税费比买卖产生的税费要高。赠与公证费为 合同评估价总价的 2%。

　　复印件与原件相符公证。虽然现阶段部分期房转让可以不经发展商同意进行交易，但是发展商不愿提供相关的预售合 同。交易中心规定，交易双方必须提供足够的预售合同方能交易。因此，下家必须拿上家的预售合同办理复印件与原件相符的公证，共六本以上的合同前往交易中心 办理转让手续。这种复印件与原件相符的公证收费为人民币300元至700 元不等。