房产被查封，转让协议是否有效

房产被查封，转让协议是否有效
原告：深圳某实业发展有限公司
被告：黄xx
[案情简介]：
2005年10月28日，原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同》及《补充协议书》各一份，被告向原告购买房产，总价3048000元，双方约定房款总价的50%分三次支付，2005年12月30日前付50万元，2006年4月30日前付50万元，办理房地产过户前付524000元，房价总款的另50%通过银行按揭的方式支付。
上述合同签订后，被告支付了第一笔房款50万元，2006年4月初入住用于办公。在去房屋租赁所办理租赁合同备案手续时得知，上述房产已经被法院查封。被告于4月28日书面致函原告求证查封事宜，4月30日原告函复称“房产可以买卖、租赁，不影响正常使用功能”，并称“有诉讼争议，争议标的很小，不会影响你所购楼层之房产”，并要求早日付清楼款，办理产权转让。6月2日、8月9日，被告两次向原告发出《征询函》，要求协助去产权登记部门查询房产被查封事宜，并明确如不协助，将视为房产存在交易风险，待确定房产不存在查封或抵押事实后，再按约付款。原告因多次催要房款未果，2007年9月30日向法院起诉。
原告的诉讼请求解除房地产买卖合同、返还房产、承担未付款部分的利息损失、承担占用房产期间的租金损失、负担诉讼费用。被告认为原告要求解除合同的理由不成立。理由是原告涉及多起诉讼，涉及标的1亿元，包括涉案房产在内的整栋楼均被法院查封，此种情形下，被告停止付款的行为是行使不安履行抗辩权的行为，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，被告有权中止合同的履行，待原告解除查封或者提供履行合同的担保后，将恢复履行。
【一审法院意见】：
一审法院经过审理，认为涉案房产已于2004年8月17日被司法机关查封，属于禁止转让的房产。双方签订的《深圳市房地产买卖合同》及《补充协议书》因违反法律的强制性规定，应认定为无效。依据无效合同的处理原则，原告返还被告的购房款，被告应返还房产。原告明知涉案房产被查封不能转让仍与被告签订买卖合同，对合同无效承担主要责任，因此，被告占用房产期间的使用费为原告订立无效合同产生的损失，原告应自行承担。被告未尽到注意义务，对合同无效亦有一定过错，支付50万元购房款所产生的利息损失自行承担。遂判决：双方签订《深圳市房地产买卖合同》及《补充协议书》无效；返还房产；原告返还被告已付房款50万元。
【上诉意见】：
一审判决后，双方当事人均提起上诉。原告上诉称：一审法院驳回其租金损失的请求没有法律依据。涉案的房产虽被查封，但涉案的标的额低于房产评估价值，司法机关是超标的查封。其主观上并无订立无效合同的故意和过失，被告未尽到审查义务，是合同的过错方。因此，要求改判被告承担租金损失。被告上诉称：（一）原判决认定合同无效没有法律依据。《城市房地产管理法》第三十七条第（二）项规定的“查封的房地产不得转让”，是行政管理部门对不符合规定条件的房地产在办理权属登记问题上所做的带有行政管理性质的规定，属于管理性的强制性规范，而《合同法》第五十二条第（五）项规定违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，该强制性规定是指“效力性的强制性”规定。（二）认定合同无效、支持原审原告的诉讼请求违背合同无效制度设立的目的和宗旨，使不法行为人从违法行为中获益，无疑鼓励人们违法悖德。现在房价大幅上涨，开发商动辄主张合同无效，社会的交易秩序将被破坏，法律的权威将荡然无存。（三）不能以合同能否履行来决定合同效力。涉案的房产被查封是事实，能否办理过户登记手续，只是合同能否履行的问题，但并不因此影响买卖合同的效力。以合同能否履行来决定合同效力的观点是法律适用上的形而上学。（四）认定合同无效，违背诚实信用原则。原告自己不履行合同义务，违背诚实信用原则，却反过来主张合同无效。因此，驳回其诉讼请求符合禁止恶意抗辩的原则，也符合不使过错方受益的原则。因此，要求认定合同有效，驳回原审原告的诉讼请求。
【二审审理结果】：
二审过程中法院多次组织双方调解未果，经审判委员会讨论，作出了判决：
撤销原审判决；驳回原审原告的诉讼请求。理由是：（一）双方签订的《深圳市房地产买卖合同》及《补充协议书》，意思表示真实，合同自双方签订时成立。涉案的房产在签订买卖合同前，已经被法院查封，属于《城市房地产管理法》规定的不得转让房地产的情形，但不必然导致房地产根本无法转让、合同根本无法履行，故上述合同应认定为效力待定的合同。二审期间，涉案的房产已解除查封，不得转让的情形已经消除，涉案房产上的瑕疵亦已经消除，具备了转让条件，属于完全能够履行的合同。因此，应认定房地产买卖合同及补充协议由效力待定转为有效合同，双方当事人应继续履行。本案中，原审原告在明知涉案房产已经查封不具备转让条件的情况下仍与被告签订买卖合同，之后又未能按时交付房产和及时将涉案房产解封过户给被告，现其以上述违约事实为据，主张合同无效，不仅违背了《民法通则》规定的诚实信用原则，也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则，其主张不应支持；作为买受人在本案中不同意解除合同，其主张合同有效，要求继续履行，在涉案房产已经解除查封的情况下，该项请求应当支持。（二）原审原告隐瞒房产被查封的事实，与原审被告签订了房地产买卖合同后，未及时清偿案外人的欠款以解除查封，从而未按约交付房产和办理产权转移登记手续，导致合同无法顺利履行，其行为已经构成违约。原审被告在得知涉案房产已被查封的情况下，拒付第二笔款项，属其行使不安抗辩权的行为，是一种自我保护措施，有正当的理由，不应认定其行为构成违约。（三）如前所述，合同有效，履行的障碍已经消除，作为守约一方有权要求继续履行合同，本案的房产买卖合同应当继续履行。原审原告以自己不履行合同义务，违背诚实信用原则，反而主张合同无效，要求原审被告返还涉案房产占用期间的租金，不予支持。
[律师点评]：[page]
在最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》出台前，在合同效力的认定问题上，许多人存在着同一审法院同样的误区。本案被告在应诉前，咨询过多名律师，只有本律师胸有成竹的告知其合同肯定有效，并受托代理此案。本案二审判决可圈可点，有三处亮点：第一、明确了合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性的强制性规定，而不是管理性的强制性规定；第二、明确了一方当事人行使不安抗辩权，不构成违约，是一种自我保护措施，有正当理由；第三、在目前房地产价格大幅飙升的情况下，卖方以违反法律规定为由，主张合同无效，进行恶意抗辩的行为，违背了诚实信用原则，也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则，对诚实信用原则进行了很好的诠释。
律师认为，上述判决的不足之处在于，将合同有效，认定为合同效力待定不正确。关于效力待定的合同，合同法第四十七条、第四十八条和第四十九条作出了明确的规定，本案的房地产买卖合同及其补充协议不存在效力待定的问题。另外，以房产被查封，可能无法履行作为判断合同是否有效的观点也不正确。因为，合同是否有效，从签订之日就已经确定，不能通过合同是否履行、是否能够履行反过来决定合同的效力。因此，本案中的房地产买卖合同及其补充协议，签订前房产虽已被查封，但仍应认定合同有效，继续履行。

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