物权法经典案例点评2

小区停车费究竟该归谁？物业公司、个别业主还是全体业主？

??案例一：福州市天元山庄小区现有车位只售不租，每个停车位售价约10万元。部分业主嫌价高不愿购买，把车停在小区内公共道路上，而物业公司认为业主不买车位就不能将车停在小区内。双方因此产生争议并不断升级。2007年5月28日傍晚，物业人员甚至把拒买车位的三十多位有车业主堵在家门口三个多小时。
??案例二：2007年9月份以来，福州“金钻世家”小区业主也因小区公共停车位收费从每月60元提高到260元而与物业公司发生多次冲突。
案例三：2008年1月，福州世纪城小区业委会与物业公司商定：委托物业公司受全体业主的代表——业委会的委托管理小区公共停车位；小区公共停车位每月能收取1300多元停车费；除支取小部分收入作为物业公司的管理费用，其余部分收入作为小区维修基金；该项收入情况每年定时向全体业主公布，业主代表可予以监督。
??另据了解，2001年福州市物价局曾专门就小区停车管理费收费标准问题发文，文件规定：地面车场汽车临时停放每辆次3元，过夜停放每辆次5元，按月停放每月每辆60元。公共停车位的收入主要用来补贴小区物业管理其他开支。
上述三个案例反映了各方对小区公共停车位收费的不同认识。大多数业主认为，根据《物权法》的规定小区内的公共停车位，属于业主共有。“停车管理费”内含地租，物业只能提取管理费用，其余归全体业主。而那些有车的业主却认为，自己做为共有人把车停在小区内根本不应被收费。目前通行的做法是，物业公司以管理费名义收取小区停车费，且成本支出都在物业公司一方。

??点评：
??《物权法》第七十四条第三款、第八十二条分别规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”、“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”
??依据上述法律规定，小区内公共停车费实际上包括了停车位所占用土地的使用费和车辆保管费两部分。土地使用费部分应该支付给停车费所占用土地的所有者——小区全体业主；而保管费用部分应该支付给车辆保管人。小区内扣除必要管理费后的公共停车费余款属于全体业主共有，物业公司不得据为己有。有车的业主同样必须交停车费，同时，其有权与小区其他业主共同分享小区停车利益。
??福州世纪城对小区公共停车位收费的处理方式，体现了物权法尊重和保护产权人利益的精神，既体现了业主的所有人地位，又体现出业主对物业公司的尊重，值得在物业管理实践中加以推广。（福建省涉台法律研究中心 郑清贤） [page]