规范行使建筑物专有所有权

　　一、案情简介

　　原告：某房产公司(以下简称房产公司)。

　　原告：某栋楼19户住户。

　　被告：某实业有限公司(以下简称实业公司)。

　　该栋楼，底层为商业用房，层高4.2米，建筑面积362.04平方米，产权属被告实业公司所有。二至六层为居住房，由原告钟某等19户居住使用，产权部分属原告房产公司所有，部分由住户按房改政策购买。1998年3月，被告将底层部分的填充墙拆除，地面部分下挖至0.9—1.2米深，准备增建夹层，由此引起与原告方的纠纷。同年6月，被告委托某市房屋安全鉴定处(下称安鉴处)就其在该楼底层增设夹层进行鉴定，结论为：夹层施工对主体未造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全，但夹层设计、施工中存在问题，建议被告采取有关整改措施。此后，被告按照安鉴处提出的要求进行整改。同年9月，被告又委托安鉴处对其增设夹层方案进行鉴定，结论为：现经持证设计单位出具的正规施工图，能满足安全使用要求，建设施工期间被告应加强监督，确保工程质量。同年11月，某省建设委员会抗震办经审核同意被告在该楼底层加一夹层;某市公安局消防科经审核，同意被告按所报图纸进行施工。

　　1999年1月，原告向人民法院起诉，诉称：被告大规模地拆改主体结构，房屋装修加大荷载，造成楼上住房墙体严重开裂，水管漏水，既严重影响了楼上住户的居住安全，也严重侵犯了产权人的合法权益，要求被告恢复房屋原有的主体结构，拆除夹层，将下挖的部分恢复原状，并对受损的给排水系统及主体结构的基础框架柱采取补救加固措施。 被告实业公司答辩称：该楼底层房屋产权属我公司所有，我公司根据使用需要，对自己的房屋进行装修改造，并委托有资质的设计单位进行设计，设计方案经市建委、规划局审核批准，安鉴处亦作出鉴定认可，我公司是按法定程序进行的，属合法行为，要求驳回原告的诉讼请求。审理期间，被告领取了某市规划局颁发的准予在室内加一层夹层的建设工程规划许可证。受案法院委托安鉴处对原告钟某等19户的住房损坏情况进行鉴定，结论为：原告钟某等户住房出现的问题，并非被告底层增建夹层造成的;建议被告对底层公共部分大平台楼梯间的墙体裂缝部位用高标号水泥砂浆粉刷，对地梁露筋部位做好保护层。

　　二、法院判决

　　一审人民法院判决如下：

　　(一)被告实业公司对该楼底层公共部位大平台楼梯间墙体裂缝部位用高标号水泥砂浆粉刷，对地梁露筋部位做好保护层，疏通下水管道。由原告房产公司和被告实业公司共同委托监理部门负责现场监理，监理费用由被告实业公司负担。[page]

　　(二)被告实业公司给付原告钟某等19户每户1000元补偿费。

　　原告钟某等19户不服原审判决，以原起诉理由向中级人民法院提起上诉，请求撤销原判，改判由实业公司恢复房屋原状。

　　中级人民法院经审2000年7月21日判决如下：

　　(一)维持一审人民法院判决第一项。

　　(二)撤销一审人民法院判决第二项。

　　(三)被告实业公司于本判决生效之日起六十日内拆除底层房屋的夹层，将下挖的部分恢复原状，由原告房产公司、钟某等19人及被告实业公司共同委托监理部门负责施工现场监理，监理费用由被告实业公司承担。

　　三、律师评析

　　所谓建筑物区分所有，是指两个以上自然人或法人对同一幢建筑物，各所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分(专有部分)所享有的所有权，和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分(共同部分)所享有的共有权的一种所有状况。

　　本案被告借拥有的底层单元所有权及其与地下部分直接相连的便利，开掘争议楼房的地下部分，在专有部分内增建夹层扩大使用空间。被告的该行为虽得到所在市规划建设部门的批准，并经房屋质量安全检测部门鉴定对建筑物的整体安全尚不构成危害，但根据建筑物区分所有的理论，被告的行为已构成侵权。

　　首先，被告开挖的部位属共用部分。专有部分仅指由建筑材料组成的四周上下均为封闭的建筑空间，该空间在构造上和使用上必须具有独立性，除此以外的建筑物其他部分均为共用部分。可见，被告的专有部分范围是墙壁、地板和天花板之间所围成的建筑空间，不及于地板以下。在区分所有权人无特别约定的情况下，地板以下应属共用部分。

　　其次，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的‘有关共有和共同管理权利的其他重大事项’”、《物权法》第七十六条第一款规定：“下列事项由业主共同决定：……(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，据此，本案中被告对该共用部分改建或使用需经全体区分所有权人同意，否则既构成对其他区分所有权利人共有权的侵害。也就是说，被告改建共有部分，即使取得城市规划建设部门的许可，也不影响建筑物的安全性，但如未征得其他区分所有权利人的同意，其行为仍应认定违法。[page]

　　再次，被告对专有部分的利用，也不得损害其他区分所有人的共同利益。被告对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，可以按自己的意愿对专有部分进行装修或必要的改良。但区分所有中的专有部分仍是整个建筑物的组成部分，其中支撑整个建筑物存在的梁、柱、外墙壁等不可缺少的构成部分仍属共有部分，被告仍不能像对其单一所有权的建筑物那样任意改动或损害，仍应服从共同利益。被告在其专有部分的空间增建夹层，使梁、柱的负载加大，纵然形式上属于行使其专有部分所有权权能范围内的行为，只要对全体区分所有人的共同利益有损害，也不应允许。综上所述，被告未经其他区分所有人即原告方的同意，擅自侵占、使用共用部分，不当改造专有部分，构成对其他区分所有人权利的侵害，应当责令其停止侵害、恢复原状。二审运用建筑物区分所有的理论对一审的改判，是正确的。