准业主委员会“浮出水面”

　　团结的名分和力量--"准业主委员会"浮出水面

　　现在，有越来越多的业主体会到了"团结就是力量"的价值，不少购房人士自发聚集与开发商进行谈判，也有一些开发商自觉地组织购房人士开展活动，进行联谊，讨论楼盘开发、建设中的一些事宜。于是就出现了"准业主委员会"。委员会多由热心公益的人士组成，因此得到大家的欢迎与尊敬。但是也有一些情形下，他们的工作受到其他购房人的反对，认为不符合自己的利益。因此，我们有必要考虑一下，这些自发或自觉组织的"准业主委员会"，在法律上究竟有什么样的权利、义务，其法律性质是什么样的。

　　业主与否有本质差别

　　应该说，这样的组织绝对不是业主委员会。业主委员会是物业管理法律关系的一个主体，是业主大会的执行机构，其组建应该遵循法律程序，得到法定多数业主的选举或认可。而且，业主委员会是基于业主对房屋所有权而产生的，就是说基于物权产生的。业主委员会仅对物业管理事宜负责，这实际上也是行使物权权能的表现。而所谓"准业主委员会"则完全不是如此。这些购房人士形成组织的时候，并没有取得房屋的所有权。他们由于购买房屋，与开发商签订购房合同，预期将取得房屋，所以不是基于物权，而是基于债权形成的。这是本质的差别，这种差别决定了购房人士的组织不可能是业主委员会，不能行使业主委员会的相应权利。

　　实际上，这样的"准业主委员会"实质上就是购房人士的集合体，其最重要的意义在于将若干个购房人士的相关权利委托给几位购房人士代表来行使。形式改变，但实质内容并不改变，一位购房人士享有什么样的权利，则购房人士的小组织、小团体也就享有什么样的权利，并不因为是组织或团体就有所增加。并且，组织也好，团体也好，其作用与范围是有限的，其只能影响到该组织范围内的购房人士，而并不是全部购房人士的民意代表，因此他们可以就本团体内业主的利益与开发商进行谈判，也可以将这些业主的意愿反映给开发商，但不能确定涉及到非本团体的其他业主利益的事宜。

　　热心参与但请勿越界

　　很多开发商积极地同购房人士进行交流，这是好事情，但是在交流过程中，也应当明确这些购房人士团体的权限范围。比如有些开发商接受部分购房人士或团体的提议，对建筑设计进行了改动。不是说这样不行，而是这样做的时候，应该尽量多地听取其他购房人士的意见，因为这种变更如未经过全部购房人士的同意，对于其他购房人士而言，仍然可能构成违约行为。[page]

　　另外，现在很多开发商邀请购房人士参与物业管理方面的事宜。例如参与物业管理的招投标工作，甚至在房屋销售阶段就要求购房人士的代表参与物业管理合同条款的确定，服务条件的谈判等。这样固然有利于保护业主的权益，但是由于这些购房人士的代表不是业主共推的业主委员会委员，所以他们其实无权作出决定。

　　对于购房人士的组织、团体，称呼为什么都无所谓，叫"准业主委员会"也没有什么不可，但是无论是开发商还是购房人士，却要明白自己和对方的权利、义务，这不仅是个名分的问题，更是顺利、愉快完成购房过程的需要。