父子盲目签协议 险些丢了所有权

　　2003张老汉出资14万元其儿子张某出资2万元购买了一处100平方米的住宅楼，并共同居住，房屋所有权证是张老汉。2009年张某准备购买一处商服楼没有首付款，与张老汉商量将其住宅楼抵押贷款，当到银行办理贷款时得知张老汉已年过七十岁不能办理，父子二人商量将产权证更名为张某就可以办出贷款，于是父子二人写了两个协议，一个是房屋买卖协议，另一个是房屋所有权不变的协议，内容是因贷款之需要将房屋产权证更名为张某，但房屋所有权仍然是张老汉。之后二人到房管部门办理了过户登记，房屋所有人张某，共有人一栏空，张某到银行顺利的办了贷款交了商服楼的首付款。2010年张某的妻子提出离婚，并要求将这两处房产作为共同财产分割，张老汉坚决阻止，说住宅楼产权证虽然更了名，但是产权仍然是我的，我们是有书面协议的，而且我们一起居住的事实也没有变，按照他们的共同财产分割这侵害了我的合法权益，这样一起离婚案件未了，又引出一起房屋产权纠纷。

　　分析：

　　此案涉及三个问题：

　　一是居住权和所有权的区分。所谓居住权是指对他人享有的住房享有使用的权利，所有权是指对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。这里张老汉在与儿子办理过户手续时混淆了居住权和所有权概念，忽视了共有人一栏的填写，自认为本是一家人，谁的名都可以，只要居住在这里所有权就是不变的，结果造成了他既不是房屋产权所有人，又不是房屋共有人，现有的状况他已经丧失了所有权。

　　二是父子签订的产权不变的协议是否有效。物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力。”显然本案张老汉和儿子签的产权不变的协议是无效的。

　　三是共有财产的处分。最高人民法院关于贯彻《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认为无效。”本案张老汉的房屋是和其儿子一起出钱买的，应该是他们的共有财产，他与其儿子签订买卖协议是处分共有财产的行为，应由张老汉和他的妻子，他的儿子和他的儿媳一同签订才有效。鉴于此案的复杂情况，泰来县人民调解员李秀琴同志对该案进行了耐心和细致的调解，最后张某和其爱人和好，一个家庭能够破镜重圆，同时也避免了一起房屋产权的纠纷。