无处分权的人处分他人财产
最高人民法院司法解释：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期问，部分共有人擅自处分共有财产的， 一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。
——最高人民法院《若关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第89、Ll3条
转让方末取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条(2005年6月18日，法释[2005]5号)。
最高人民法院答复：
广西壮族自治区高级人民法院：
你院桂高法[2001]342号《关于土地转让方未按规定完成对土地的开发投资即签订土地使用权转让合同是否有效问题的请示》收悉。经研究，答复如下：
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，以出让万式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合两个条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用杈证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上。因此，未同时具备上述两个条件，而进行转让的，其转让合同无效。
以出让方式取得土地使用权后转让房地产的，转让方已经支付全部土地使用权出让金，并且转让方和受让方前后投资达到完成开发投资总额的25%以上，已经办理了登记手续，或者虽然没有办理登记手续，但当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续的，转让合同可以认定有效。
对于当事人违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第1款规定的，人民法院可以建议政府有关部门依法给予处罚。
最高人民法院《关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》(2003年6月9日，法函[2003]24号)。
河南省高级人民法院.
你院《关于企业法人分支机构未经授权以登记在其名下的房地产为他人提供的抵押合同的效力应如何认定问题请示》收悉，经研究，答复如下
根据我国房地产法律关于登记确权规定之精神，企业法人的分支机构以登记在其名下的房地产为他人债枳设定抵押，该抵押设定行为符合《担保法》规定的抵押权生效条件的，人民法院应当认定有效。[page]
最高人民法院《关于企业法人分支机构未经授权以登记在其名下的房地产为他人提供的抵押合同的效力应如何认定问题请示之答复》(2005年11月16日，2005民二他字第8号)
园区法律专家解读：
1999年3月15日《合同法》第51条明文规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”但对该条的理解存在不同观点。其中一种观点认为，效力待定的是债权合同，这实质上可归入无效说。如最高人民击院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第8条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方不能取得处分权或权利人没有追认，则合同无效。另一种观点认为，效力待定的是物权行为，而非债权合同。这种观点认为应当坚持“物权变动原因和结果区分”原则，区分负担行为和处分行为，债权合同属于负担行为，其效力不以处分人具有所有权或处分权为要件，处分他人之物的行为是处分行为，其效力未定并取决于权利人是否造认或出卖人是否取得处分权，若权利人嗣后不予追认或处分人未取得处分权，则处分行为自始无效，处分人因其不能履行合同而应承担违约责任。2007年5月30日最高人民法院副院长奚晓明在全国民商事审判工作会议上的讲话中指出，《物权法》第1 5条确定了原因行为和物权变动的区分原则。该原则强调合同等原因行为的效力皿受《合同法》的调整，物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动则受《物权法》的规制，原因行为的效力不受物权变动要件的影响。
