共有房屋处分权依共有性质确定

　　2009年5月28日，卢某与刘某签订《房屋买卖合同》一份，双方约定刘某将其与丈夫沈某共同所有的座落于淮安市富庆小区3号楼302室的房屋出售给卢某，房屋价款22万元，但合同上并无沈某签字。2009年7月，沈某因病去世。沈某父母均已去世，其与刘某生有一子沈小某。2009年8月，沈小某要求继承上述房屋，但被刘某告知房屋已经出售给卢某。于是沈小某说服其母亲刘某诉至法院，以其并无处分权为由请求法院判决上述房屋买卖合同无效。

　　法院经审理认为，本案争议房屋为刘某与其丈夫沈某共同共有财产，2009年5月28日，刘某在未征得沈某同意的情况下，其对上述房屋并无处分权。但2009年7月，沈某因病去世，上述房屋发生继承，成为刘某与其子沈小某的按份共有财产，且刘某占有四分之三的份额，即刘某取得了对上述房屋的处分权，合同合法有效。

　　司法实践中，此类案件大量存在，部分共有人出卖房屋后，由于房屋升值或其他原因，通常以无处分权为由向法院起诉主张房屋买卖合同无效。笔者认为，在不构成表见代理的情形下，正确审理此类案件关键在于对共有性质作出正确认定。

　　共有分为按份共有和共同共有，在刘某与其丈夫沈某没有约定的情况下，本案争议房屋应为刘某与沈某的共同共有财产。依据《物权法》第九十七条之规定，处分共同共有的不动产应当经全体共同共有人同意，因此，本案中刘某在未征得沈某同意的情况下而擅自处分争议房屋，其与卢某所签订合同应为效力待定的合同。但2009年7月间，发生了沈某因病去世这一法律事实，因而争议房屋发生继承，刘某与其子沈小某按份共有上述房屋，其中刘某占有四分之三份额，沈小某占有四分之一份额。同样，依据《物权法》第九十七条之规定，处分按份共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，刘某显然取得了对该争议房屋的处分权，其与卢某签订的房屋买卖合同合法有效。