建设用地使用权关系国计民生

　　在我国，土地属于国家所有，但我们可以在一定期限内有偿使用。比如，一般人所拥有的住房的土地使用期限就是70年。那么，70年后，我们的房子怎么办?

　　市民吕先生一年前购买城中某楼盘后发现，别人拿的土地证上都是70年的土地使用权，为什么自己买的房子只有40多年?缩水了这么多年的房子是不是意味着今后他要比别人更早补缴土地出让金?缩水了年限的房子，是不是房价应该便宜一些?当他带着这些疑问去咨询开发商的时候，得到的答复是“买我们的楼盘就是这个价!你可以选择不买!”经调查，该楼盘土地用途原来不是70年的住宅，而是50年的综合用地。土地又在开发商手中晾了几年才开发，到了吕先生手中就只剩下四十多年了。

　　针对这一问题，物权法草案规定，建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当回收建设用地使用权证书。建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期。除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金;没有约定或者约定不明确的，按国家规定确定。

　　物权法草案第十二章就建设用地使用权做出了详尽的规定。“建设用地使用权人依法有权对国家所有的土地占有、使用和收益，在该土地上建造并经营建筑物、构筑物及其附属物，新设立的建设用地使用权，不得损害已经设立的用益物权人的权利”。

　　中国人民大学法学院博士生导师杨立新教授对记者解释说，如果一家单位以出让方式获得建设用地使用权的同时，不但没有对土地上已经存在的房屋进行补偿，反而强行推倒别人的房屋，也是对已经设立的用益物权人的权利的侵害。他说，在物权法草案规定的各种物权中，建设用地使用权是一个非常重要的物权，专章规定有重大的意义。

　　第一，国家要进行建设，要建设就必须在土地上进行，建设者就必须先取得建设用地使用权，因此建设用地使用权是国家进行建设的基础权利，没有这个权利，国家建设就无法进行;第二，在当代社会，建设用地使用权不仅仅涉及到对地表土地的使用，还涉及到土地的地上空间和土地的地下空间的使用，因此，在地上和地下进行的建设，同样应当取得建设用地使用权，这种权利就叫做空间权。物权法草案在规定建设用地使用权的同时，也规定这种空间权，给城市开发、建设，提供了广泛的余地;第三，城市居民的住宅建设，也必须取得建设用地使用权，开发商开发房产，居民取得居民住宅的所有权，都必须取得建设用地的使用权，使居民的居住问题得到最基本的解决;第四，这一问题还涉及到农村乡(镇)村的企业、公共设施、公益事业。它们要发展建设，也必须取得建设用地使用权，提供建设的基础，保障农村建设事业的迅速发展。从这些方面来讲，都必须解决建设的用地问题。[page]

　　杨立新教授认为，物权法草案对此专章进行规定，就是要把这些建设的基础即土地的使用，确定为物权，按照物权法的规定，取得、行使、处分这种权利，使自己所享有的建设用地使用权能够得到保障，能够利用好，为社会创造更好的价值，为民众创造更好的生活。

　　另外，草案规定，国家严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护，禁止违反法律规定的权限和程序出让土地。杨立新教授说，这样就把耕地进行了最为完善的保护。另外，草案对空间权的规定，既弥补了立法的缺陷，又给这种新型的物权以广泛发展的空间。

　　杨立新教授评价，从整体上说，草案中规定的建设用地使用权是比较详细的，内容也是可行的。但是，还存在一些不足。他说，建设用地使用权的概念较长，不上口。这个概念在传统民法上就叫做地上权，也有的主张叫做土地使用权，但是，立法者由于觉得地上权这个概念较为生疏，民众不容易理解，因此才叫这个名字;其次，本章规定建设用地使用权的内容时，对于权利的内容规定得较少，还不够完整，因此，其操作性不够强;第三，对于土地使用权的存续期间，没有作详细的规定。这样的话，立法就缺少实践的操作性，不利于法官正确适用法律;第四，草案仅仅规定了建设用地使用权消灭时，要办理注销登记，收回产权证书，但是对于附着于地面的建筑物、附着物却没有规定其权利的归属。这些还需要进一步的修改和完善。

　　□名词解释

　　建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡(镇)企业和乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地的使用权。按照土地管理法的规定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得。