承租人享有优先购买权的前提是“同等条件”

　　[案情简介]

　　2002年3月26日，北京市通州区车站路4号楼房(以下称4号楼)的所有人通州区房地产开发总公司(以下称通开公司)授权其下属单位物业公司与蒋某签订《商业用房租赁合同》，约定物业公司将4号楼一层东侧大厅建筑面积430平方米的房屋出租给蒋某，租赁期限自2002年4月1日起至2011年3月31日终止。合同签订后，蒋某实际入住并经营一百货商店。2003年9月5日，通开公司与北京东海房地产开发有限公司(以下称东海公司)签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定通开公司将4号楼整体出售给东海公司。后双方依法办理了房屋产权过户手续。11月24日，物业公司鉴于该房产的部分房屋已被出租的实际情况，向蒋某发出了“关于变更商业房屋租赁合同主体的函”，告知4号楼的产权所有人已变更成东海公司，承租户应尽早与东海公司重新签订商业房屋租赁合同，新合同将不改变原有主要商业条款。蒋某认为，通开公司与东海公司之间的商品房买卖侵犯了承租人的优先购买权，遂起诉至法院，要求确认两公司之间的商品房买卖合同无效。

　　[法院判决]

　　法院经审理认为，原告承租的是4号楼的一小部分，该部分为原告租赁权的客体，现4号楼系整体转让，故出租部分与转让部分不属于同一标的物，原告对此不享有优先购买权。遂判决驳回原告的诉讼请求。

　　[法理解析]

　　就本案合议庭有两种处理意见：一种意见认为，蒋某只承租4号楼的一部分，现通开公司出售整栋楼，蒋某不符合同等条件，对其诉讼请求不支持;另一种意见认为，蒋某有权主张其承租部分的优先购买权，因此通开公司所签买卖合同部分无效。本案的争议焦点是蒋某是否符合法定优先购买权的条件，那么，何谓承租人的优先购买权，其成立条件是什么呢?

　　一、优先购买权的定义和渊源

　　民事法律中的优先购买权是指公民、法人和其他组织在特定的买卖关系中，根据法律的直接规定，在同等条件下优先于其他人购买出卖人财产的权利。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”按照合同法第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人的优先购买权，来源于上述两项规定，故如何界定优先购买权，正确诠释“同等条件”则是处理本案的关键。[page]

　　二、优先购买权的法律特征

　　优先购买权实质是对所有权的一种制约。其法律特征如下：1.优先购买权是对所有权人行使自己财产处分权的一种限制。根据我国现行立法规定，房屋出租人在出卖自己所有房屋时，同等条件下承租人可以违背出租人的意愿而取得优先购买权。2.优先购买权是一种法定的权利，是依照法律的直接规定而非依当事人的约定而产生的，具有法定性。它不允许出卖人和优先权以外的其他买受人通过协议任意更改。3.优先购买权具有对抗第三人的效力。即优先购买权不仅可以对抗出卖人，也可以对抗第三人。如果出让人和第三人侵害了优先权人的优先购买权，该买卖关系无效。

　　因此，本案中，如果确定蒋某享有优先购买权，就足以导致通开公司与东海公司之间的买卖合同无效。

　　三、优先购买权的成立条件

　　按照法律规定，承租人享有优先购买权的前提是“同等条件”，因此，对于蒋某承租的430平方米部分与整栋楼是否是“同等条件”，则是处理本案的关键。对于“同等条件”，法律及司法解释没有明确的阐述，在审判实践中有以下两种不同的观点：一是绝对同等说，即认为优先购买权人认购条件与其他买受人绝对相同和完全一致。二是相对同等说，即认为优先购买权人购买条件与其他买受人条件大致相等，便视为同等条件。笔者同意第一种观点，并从理论上进行如下探讨：

　　(一)从一般文字解释上“同等条件”为“相同条件”

　　现代汉语词典对于“同等”的解释是“相同、一样”，则同等条件是相同条件下承租人享有优先购买权，应当为绝对相同，而非大致相同。本案中，通开公司出售的是整栋楼，蒋某只承租了其中的一部分房屋，条件并非相同。

　　(二)优先购买权的立法本意没有扩大化解释的意图

　　承租人优先购买权的赋予的当时环境是不动产资源的匮乏，立法追求的主要是生存和安全价值，是对一种基本社会秩序的维护。从立法本意可以看出，优先购买权仅仅是为了保护租赁关系的稳定和安全，对所有权人已出租标的所有权权能进行限制，而并非对所有权人的权利做无限扩张的限制。因此，只有当所有权人选择将房屋分割出售时，才受到优先购买权的制约。

　　但现代立法环境已经改变。市场的高度发达，生活资料来源的日益丰富，导致社会形成了一种以市场为媒介的资源配置机制，承租人可以顺利从市场取得相应的房产，而这种优先购买权的赋予并不能起到保护其基本生活状况的作用。从维护既有的房屋利用关系而言，“买卖不破租赁”规则即可实现此目的。因此，从承租人优先购买权立法的本意而言，租赁房屋的出卖并不能破坏房屋已有的租赁关系，况且租赁关系本来就是一个基于合同而形成的债权关系，是有期限的权利。进一步而言，如果优先购买权的赋予是为了维护一种稳定的社会秩序，或者是一种稳定的预期的话，那么对于承租人而言，承租期限的维护是其主要目的，至于最后是否取得租赁物的所有权并未包含在其预期之内。所以，对于优先购买权的界定应当是逐渐严格的，不仅从出卖的标的物、价款、支付方式及支付期限等方面严格审查其同一性，而且同等条件的决定权应当归属所有权人，以免所有权人的权利受到过多侵害。[page]

　　(三)“同等条件”实为限制优先购买权之用

　　法律规定“同等条件”具有如下意义：第一，表明优先购买权的相对性和有条件性，并不是在任何条件下优先购买权都绝对地存在和可以行使。第二，表明法律设定优先购买权并不是以出卖人的实际利益的损害为代价，只要附上“同等条件”，出卖人的合法权益就会得到保障，不至于因优先购买权的行使而遭受损害。第三，表明优先购买权并不是绝对地剥夺其他购买人的购买机会。“同等条件”是就优先购买权人与其他购买人给定的条件相比较而言的，只有在各自给定的条件相同的情况下，优先购买权才成立并可行使;如果其他购买人给定的条件明显优于优先购买权人，则优先购买权不能成立，当然也不得行使。因此，“同等条件”的目的正是为了维护出卖人利益，限制优先购买权人的权利滥用。就本案而言，所有权人整体处分其房产而不是分割处分，承租部分房产的承租人就不存在优先购买权。

　　(四)所有权的行使在非“同等条件”下不受优先购买权的干预

　　所有权是绝对的、排他的，其绝对性、排他性是“在法律规定的范围内自由支配标的物并排除他人干涉的权利”，包括占有、使用、收益、处分。因此，所有权人处分多少，采用何种方式处分，希望获得的收益是多少，这都是所有权人主观上行使所有权的行为，任何人都无权干涉。法律设定承租人的优先购买权，并无意侵害所有权人的权益。从法理上讲，法律不应在保护一种权利的同时损害另一种权利，所有的权利都有获得法律保护的资格和机会，“同等条件”正是基于这一原理而为法律所规定。就本案而言，只有通开公司选择将建筑物分割出售时，蒋某才有就其承租部分的优先购买权，而不是其因为承租楼房的一部分导致通开公司丧失将建筑物整体出售的权利。

　　综上所述，本案的被告通开公司没有分割出售其财产，部分承租人蒋某就不能以优先购买权进行对抗。