承租人诉请优先购买权 法院依据最新司法解释判决驳回
近日，徐汇法院根据最新出台的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，对一起承租人优先购买权纠纷作出一审宣判，房屋承租方张某和顾某诉请法院判决出租方售房行为无效的主张被驳回。
2003年5月，张某与上海某羊毛衫厂签订房屋租赁合同，承租该厂名下位于本市襄阳南路的一处房屋，后顾某一同参与承租。期间，羊毛衫厂在企业改制中被兼并，上述房屋产权转至海螺集团名下。为解决历史遗留问题，海螺集团于2007年12月根据羊毛衫厂早前与某服饰公司老板金某达成的转让协议，与金某签订了房屋买卖合同。次年8月，金某与张、顾二人重新签订租赁合同，双方协议合同内容除出租人外不作改变。然而一年之后，张某和顾某却向徐汇法院提起诉讼，以海螺集团与金某之间的房屋买卖行为侵害了两位承租人的优先购买权为由，要求法院判决两被告之间的买卖合同无效，同时按照该买卖合同的价格由原告方与被告之一的海螺集团建立买卖合同关系。
两被告对此辩称，双方的房屋买卖合同是依法订立的，手续完备，且已过户。两原告并没有和海螺集团签订过任何租赁合同，其诉讼请求没有事实和法律依据。
法院经审理后认为，根据相关司法解释的规定，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，法院不予支持。此外，就优先购买权的问题，法院认为，襄阳南路房屋的转让是在羊毛衫厂改制过程中订立的，并经上级公司批准确认，因此买卖合同合法有效，金某为善意取得。其次，由于该房屋转让具有特定背景，所以并不能以该买卖合同的价格作为确定同等条件的依据。本案中的房屋转让，目的是为解决历史遗留问题，相关事宜的协商持续多年，直到2006年10月经协议书确认由被告金某作为购房人，因此羊毛衫厂、海螺集团及其上级公司对受让人的确定具有选择权和批准权，受让人金某所享有的受让权也具有专属性，故两原告不能以优先购买权来对抗出让人选择特定受让人的权利。此外，被告金某在取得房屋的产权后，与两原告重新签订租赁合同，其中顾某签字确认。张某与顾某作为共同承租人，对两被告的房屋买卖行为应该有所知晓，时隔1年后才提起优先购买权的诉讼，超过了合理期限，故驳回两原告的全部诉讼请求。
