物权变动需程序规则 我国应制定统一的不动产登记法
物权法由十届全国人大五次会议通过并已施行。而物权法中公示原则、保护交易安全功能的发挥，都有赖于不动产登记制度的完善。虽然物权法规定了不动产登记的基本规则，但是登记制度非常复杂，涉及问题较多，尤其是物权法提出了统一不动产登记制度的要求，因此，关于不动产登记机关的设置、具体登记审查要件、登记人员的素质要求、登记错误的赔偿责任等，都需要通过专门的不动产登记法加以具体规定。
全国人大法律委员会委员、中国人民大学副校长王利明近日在接受本网记者采访时指出，我国需要制定不动产登记法。
物权公示体系相当分散
“不动产物权的设立和变动大都需要通过登记进行公示并完成。”王利明说，不动产登记，就是指经权利人申请国家登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。换言之，不动产登记是指登记申请人对不动产物权的设定、移转在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。
在物权法中，登记制度首先是一种物权变动的公示方法。“所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。”王利明说，就目前来看，我国的公示体系是相当分散的，公示制度存在不统一、不及时、不全面、不公开的问题，各个相关政府部门根据不同职能，分别行使登记职权。这既妨碍国家掌握物权的基本状况，更重要的危害是不能使交易的当事人通过公示全面了解物权的真实情况，从而使其不能掌握物权上是否存在负担等信息，增加了交易成本，也造成了实践中的一些欺诈案件。
在物权登记制度方面，我国颁布的规范性法律文件主要是部门规章，一些甚至是规章以下的规范性法律文件。由于这些规定是由不同地方、不同部门分别制定的，在内容上极不统一，不少规定之间存在着相互冲突矛盾的现象。有些地方规章已经按照物权法的规定，修改完善了其登记程序。但大多数地方，其规范性法律文件尚未依据物权法进行相应的修订和规范。有的地方甚至将不动产登记作为政府管理房地产市场的手段，而不是作为公示方法，并且，一些地方规定赋予登记机关较大的自由裁量的权力。例如，允许登记机关依职权直接进行房屋登记和注销权利人的登记，由此引发了不少争议。
“由于登记规则不统一，导致了物权法在适用中的作用大打折扣。这对于保障物权人的物权、维护交易安全和秩序是不利的。”王利明说。[page]
物权变动需要程序规则
“物权就是指一个设立物权的合同加上登记。”王利明在阐明登记制度的重要性时说，如果只有设立物权的合同而没有完成登记，就不能认为已经产生物权，当事人之间只是形成了一个合同债权。因此，物权法需要靠一套完善的登记制度进行配套。因为，物权法主要调整有关物权的设立和变动所形成的民事关系，登记始终是与物权的设立和变动联系在一起的，没有登记，大多数物权就不能有效地设立也不能有效地变动。即使物权法规定得特别好，没有登记制度与其配套的话，物权法也是无法有效实施的。所以，王利明建议，应制定一部不动产登记法。
王利明说，物权法规定：“国家对不动产实行统一登记制度。”这是我国不动产登记制度中的历史性进步，它确立了统一登记制度的原则和方向。但我国在立法上尚未建立系统而完整的物权登记公示制度。只有制定统一的不动产登记法，才能够使统一登记的原则和规则具体化，使其具有可操作性。
“我国的物权法主要是从实体角度对不动产物权变动作出了规定，规定了登记机关的职责以及登记机关的赔偿责任，并确认了新类型的登记，如预告登记、异议登记等。这些都对登记行为的具体操作提出了一定的要求。但是，物权的变动不仅仅是实体问题，保障物权有秩序变动，完成物权变动的公示，还需要程序性规则。”王利明说，物权法虽然涉及程序性规定，但比较简略，缺乏可操作性。所以，尽管物权法已经出台两年，许多地方仍然没有按照该法的规定，来运用这些制度。
为了尽快实现统一不动产登记制度的目的，物权法授权地方性法规在法律、行政法规出台之前，先行规定不动产登记制度。
“但仅靠地方性法规是不够的，因为完全由地方各自制定不动产登记制度，导致各地进行不动产登记提供的材料、程序都不一样，不利于全国范围内统一的不动产市场的构建。因此必须要制定统一的不动产登记法，才能为登记制度的全面建立提供法律基础。”王利明向记者解释。
王利明建议，要认真总结已经颁布的规范性法律文件，并在条件成熟的时候将其上升为法律法规，建立完整的物权公示制度。
正在建的房屋也需登记
王利明向记者详细地说明了不动产登记法需要重点解决的几个问题。他说，在该法中应当明确统一登记机构的设置、性质、职权等。尤其是如何在现有机构的基础上，建立一套符合中国国情的登记机构体系。
“目前，关于登记机构的设置和性质问题，社会各界存有不同看法。即使有行政机构来办理登记，那么由哪一个机构负责办理也需要明确。”要确立包括不动产登记各个环节的、详尽的登记程序的规则。统一的登记程序应包括登记申请、受理、异议、公示、记载和发证等各个方面。[page]
“立法应对登记的范围、内容、类型加以详细的规定。”王利明说。这个“立法思路”是他在物权法颁布两年来，注意到实践中存在的一些具体问题而“有感而生”的。他举例说：“以预告登记为例，物权法只是规定了此种类型，但对其究竟是自愿登记还是强制性登记，是单方申请还是双方申请，其效力是否可以对抗一般的物权，是否可以适用于现房登记及其他类型的权利登记，还有预告登记权利的转让问题，都没有具体的规定。”
“再比如，究竟哪些不动产需要登记?不动产的范围宽泛，除了土地和房屋之外，还包括地上附着物。而地上附着物的范围也是十分宽泛的，其内涵和外延在实践中也存有很大争议。例如，桥梁、道路、地下商铺、水库大坝等是否属于地上附着物，应否办理登记?住宅小区所建假山、雕塑、凉亭等是否需要办理登记，也值得讨论。登记是依据当事人的申请启动的，因此，登记机构审查的内容也应当围绕当事人申请的内容和范围来进行。但如果不弄清究竟哪些财产需要登记，实践中就会产生很多问题。因此，这是需要在法律上予以明确的问题。”王利明说。
王利明告诉记者，房屋的概念不仅包括已建成的，而且包括正在建造的或者预售的商品房。正在建造的建筑物，因尚未完成，不属于具有特定性的独立物，无法成为物权的客体。但是，随着现代社会经济的发展，出于融资便利的需要，实践中出现了以正在建造的建筑物设定抵押，以获得融资的新情形，因此，正在建造的房屋也需要办理登记。但这些特殊的房产如何登记，需要在法律上作出统一规定。
建立赔偿基金分散风险
王利明还就立法中应涉及的其他重点作了介绍。他说，物权法第一次在法律上规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据，这改变了传统以权利证书作为物权凭证和依据的做法。但长期以来人们却忽略了对登记簿的严格规范程序。实际上，登记簿才是登记的核心，它是贯彻落实物权法确立的公示公信原则的惟一法定文件，不动产登记程序和规则的设置都围绕登记簿展开。如果当事人提出了申请，但还没有经过法律程序把它登记在登记簿上，就不能叫完成了登记。
王利明举了一个例子：“比如有一家公司申请办理抵押登记，登记机关的领导已经批准要马上登记，但是因为工作人员的原因，未能及时办理。在这种情况下，发生了清偿还债的问题，抵押权人能不能优先受偿?显然是不行的，因为登记还未完成，抵押权还没有有效设立。”为此，王利明建议不动产登记法应当依据物权法的规定加以完善登记簿与权属证书的相关规定。[page]
王利明说，物权法赋予了不动产登记很高的法律效力，也基本建构了比较系统的登记制度体系。这就对不动产登记机关工作人员的业务素质尤其是法律专业水平提出了较高要求。“在客观上要求对登记人员设立准入机制，只有符合一定准入资格的人才可以担任登记人员。只有高素质的登记工作人员，才能保证登记工作的准确、有序、高效开展。但是依据行政许可法，对于此种准入资格限制，原则上需要通过法律来规定。”
王利明表示，物权法对登记机构的登记错误规定了严格责任。这对于保护当事人的权益，督促登记机构认真办理登记是十分重要的。但是，这个责任认定后的赔偿却存在着争议。
“现有登记机构主要还是行政机构，以财政拨款作为运营经费。这种责任究竟是民事赔偿责任还是国家赔偿责任仍然存在争议。”王利明提出了一个解决方式：赔偿基金。“从国外的做法以及法理而言，对于此种无过错责任原则上应当通过建立赔偿基金来分散风险。从未来发展趋势来看，赔偿基金的模式也是一个重要的发展方向。当然，赔偿基金的设立需要法律认可。"
