聚焦国外物权变动三大模式

　　有这样一个案例：在房屋买卖合同中，由于房屋的实际交付与产权的转移登记可以分开进行，那么如果卖房人先将房屋交付给买房人甲，后又为买房人乙办理了产权转移登记，这时房产因火灾而毁损，风险该由甲还是乙来承担呢?

　　在物权变动问题上，西方国家有着几种不同的处理模式。

　　法国模式认为，只要当事人达成一致的意思，物权就随即发生变动。但在这种情况下，物权在双方之间变动的事实无法为外界所知，不利于保护交易安全和第三人的利益。这种模式的形成是有其历史原因的：1804年法国制定民法典正值资本主义上升发展时期，意思自治和自由主义盛行。该模式使得交易程序十分简便，有利于交易的发展，便利了人们的经济生活。再者，当时的立法上还没有关于物权和债权的明确区分，所以只能用“物权变动”涵盖了将债权上的意思一致，这不能不说是它的历史局限性。日后日本民法典也接受了这一模式。

　　德国民法典的诞生比法国民法典要晚将近一个世纪。在这期间随着社会经济的发展，法国民法“物权债权不分”的缺陷越来越暴露无遗。因此德国模式规定，要发生物权变动，必须有独立于债权行为之外的物权行为，物权行为的法律效力不受债权行为法律效力的影响。后来这种模式为我国台湾地区所继受。这种模式使单个法律行为的效力更加清楚明晰，有利于法律的适用，也有利于稳定现有的财产关系。

　　而以瑞士为代表的折衷主义，则规定物权发生变动不仅需要一致的意思表示，还必须履行登记或交付的法定手续。奥地利以及韩国民法典中也有类似的规定。

　　从国外物权变动的法律实践中我们能够得到很多启发。例如，处理买房卖房合同纠纷时，如果发生涉及延期办理房产证的诉讼，那么，将房地产交易分解为物权行为和债权行为，就能够比较好地平衡买卖双方当事人的合同利益。

　　按照德国物权变动模式对法国模式的修正，“买房卖房”这一个交易行为中，包含了房产交易的债权合同和产权变动的物权合同这两个合同。一旦开发商延期办证，如果买房人根据债权合同以债权人身份提起诉讼，那么，债权的主张和行使时间是受到诉讼时效限制的。如果房产属于开发商早期开发的老楼盘，买房人便很容易因为超出了诉讼时效而丧失胜诉权。那么，是不是说诉讼时效的法律规定就此成为开发商的保护伞，买房人取得房产证不但遥遥无期，还很难获得赔偿了呢?显然不是。如果买房人基于买卖合同中的物权合同提起“房屋确权”之诉，要求法院确认房屋产权的归属并登记完备，因为这个诉讼请求属于“不动产物权变更”，对于此项变更提出异议是不受诉讼时效限制的。法院经审理后如果确属开发商违约，可以直接判决房屋归买房人所有，并要求登记机关直接变更登记，买房人可以凭此判决文书到房地产登记机关办理产权过户登记手续，从而顺利实现房屋所有权的变动，尽快稳定财产所有权的归属。这样，延期办理房产证的纠纷才能够得到公平合理的解决，买卖双方当事人的合同利益也才能够得到充分的平衡，更有利于维护社会经济秩序，促进经济的发展。[page]