物权变动登记

　　物权变动登记主要指不动产登记，属于非许可类登记。在我国，其登记效力因物权法律制度尚未完善存在诸多分歧。当前主要大陆法系国家的不动产登记制度可分为两类，即登记要件主义和登记对抗主义。奉行登记要件主义的国家和地区主要有德国、瑞士、韩国、我国台湾地区等，该种登记制度要求不动产物权的得丧变更除有双方合意外，还必须经过登记，不经登记不发生物权变动之效力。奉行登记对抗主义的国家主要有法国、日本、西班牙等，根据该主义，物权的得丧变更仅需当事人意思表示一致即可生效，并不以登记为要件，登记的效力仅为对抗第三人。这两项原则在我国现行法律中均有体现。 　　1、作为物权变动要件的不动产登记——登记要件主义 　　不动产登记是指国家职能部门根据权利人的申请将有关申请人在不动产上的种种物权变动事项记载于不动产登记簿的事实。不动产登记是世界各国民法中不动产物权的一种法定公示方式，但该项登记在不同的国家具有不同的法律效力。在奉行登记要件主义的德国、瑞士民法典中实行登记强制制度，要求不动产物权变动必须经登记方能生效。在这一制度下，登记具有物权变动的要件效力，没有登记，就没有不动产物权的发生、变更和消灭，登记成为不动产物权的形式要素，因而又称“形式主义”。但是，在如何看待物权变动的法律行为上，德国民法与瑞士民法产生了分歧。德国民法以物权行为理论为根据，坚持“物权形式主义”立场，认为物权变动包括前后两个独立的法律行为，前者为债权合意，后者为物权合意。前者是后者的原因，但前者无效或被撤销，后者并不当然失效；后者才是物权变动的唯一法律根据，并以物权公示为生效要件。因此，在德国民法上，不动产登记是不动产物权变动法律行为的公示形式和成立要件。如台湾民法典第758条规定，不动产物权，依法律行为而取得、设定、丧失及变更者，非经登记，不生效力。而依瑞士民法，物权变动的法律行为是债权行为，登记与此债权行为成立或生效无关，只是债权行为生效后，物权得以发生，变更和消灭的要件，此所谓“债权形式主义”。即登记或交付不是契约（法律行为）的形式要件，而是契约生效后，物权变动得以完成的要件。因此，不动产登记并不能决定双方当事人所达成的不动产协议的效力。 　　我国理论界一向认为，不动产登记具有物权变动要件效力，即以登记作为不动产物权变动的形式要件，未经登记的不动产物权变动行为不发生法律效力。如《城市房地产管理法》35条规定，房地产转让、抵押，当事人应按有关规定办理权属登记。《城市私有房屋管理条例》第6条规定，城市私有房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到有关部门办理所有权转移或房屋现状变更登记。然而，就不动产登记是物权变动基于的法律行为之成立要件，还是仅为物权变动发生的要求存在分歧，具体体现为不动产物权变动所基于的法律行为是在双方当事人意思表示一致时生效还是登记时生效，对此我国法律、法规均有不同的规定。这直接关系到未履行登记手续的法律后果。具体体现为两种情形： 　　（1）不动产登记不仅是不动产物权变动的形式要件，还是物权变动基于的法律行为之成立要件，未履行登记手续，该法律行为与物权变动不生效。如《担保法》第41条规定，“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”；即作为原因行为的抵押合同的生效与抵押权的设定均以登记为要件。抵押合同签定后，未办理抵押登记的，根据该条规定应当被确认为无效。 　　（2）作为物权变动根据的法律行为（债权行为）自合意生效，登记只是债权行为生效后，物权变动得以实现的要件。如最高法院1995《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第12条规定“转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。”从这一司法解释来看，不动产登记并不是买卖合同的生效要件，而是其履行行为的组成部分。最高法院在1992年7月9日的有关复函中立场略有变化，“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明，按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。”但这项复函中有一点很明确，房屋买卖一般不以契税或过户手续为要件，只是在要求办理契税或过户手续的地方，该项手续才是房屋买卖的生效要件。同时，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第49条规定第1款：“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。”这表明最高法院在现今审判实践中对不动产物权变动采取“债权形式主义” 立场，即债权合同于双方当事人意思表示一致时成立生效、登记只是债权合同生效后，当事人履行合同实现不动产物权发生、变更和消灭的要件，而不是该合同的生效要件。 　　2、以登记作为对抗要件的物权登记——登记对抗主义 　　以登记作为对抗要件的相关规定体现为我国担保法中有关抵押登记的规定。关于抵押权登记效力的立法体例有登记生效说与登记对抗说之分，所谓登记生效说指抵押物登记为抵押合同生效要件，若未经登记，则合同不生效。如瑞士民法典199条。所谓登记对抗说指抵押权的成立不以登记为要件，但未经登记的抵押不能对抗善意第三人。如法国民法典2618条、日本民法典177条。 　　我国担保法除本法第41条所列举的不动产和特殊动产之外，其他财产的抵押登记实行登记对抗主义，如《担保法》第43条规定：“当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。……”。即动产抵押无须登记即可生效，抵押登记为对抗第三人的要件，而不作为抵押合同和抵押权的生效要件。因此，我国担保法关于抵押登记的法律效力折中了登记对抗说和登记生效说。不动产和特殊动产采取登记生效说，即未经登记的抵押不产生法律效力；动产抵押采取登记对抗说，即未经登记的抵押在当事人之间有效，但不能对抗善意第三人。
[page]