房产未办理变更登记手续能否发生物权变更之效力

　　卫辉市严光街49号北屋砖混房的房主杨某于2000年11月12日将该房卖与王某，双方签订了房屋买卖合同后杨某将房产证交给王某，但王某未办理房产过户手续。尔后，通过中介人李某的介绍，王某又以1.5万元的价格将此房于2002年7月28日又卖于董某。王某与董某签订了购房协议，其中该协议上杨某的签名、盖章是由王某代签的。请问这时董某可否以房的产权系杨某，而不是王某为由，要求王某返还其已缴纳的1.5万元的购房款?

　　杨柳

　　杨柳同志：

　　本案涉及到两个房屋买卖合同，第一个是房主杨某与王某所签定的房屋买卖合同，第二个是王某与董某所签定的房屋买卖合同。第一个合同是在双方真实意图的情况下，并且双方就房屋买卖达成了合意，所以该合同是有效的;关于第二个合同的效力问题，依据我国民法通则和其他法律的规定，我国不动产物权的变动，系采取登记要件主义，即以登记作为物权变动的要件。不动产物权的变动，除了当事人间的合意外，还要进行登记。非经登记，不得对抗第三人，而且在当事人间也不发生效力。本案中，原房主杨某与王某虽就买卖卫辉市严光街49号北屋砖混房达成协议，并且杨某也得到了房款，但由于王某没有办理房产的变更登记手续，因此该房屋的所有权没有发生转移，仍是杨某。在这样的情况下，本无权处分该房屋的王某又与董某就该房签订了买卖合同，并收取了董某1.5万元购房款，依据《民法通则》第48条：行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，有行为人承担责任; 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认;被代理人未作表示的，视为拒绝追认;合同被追认之前善意相对人有撤销的权利，撤销应当以通知的方式作出。因此关于王某与董某所签订的房屋买卖合同属于效力待定合同，该合同将产生三个法律效果: 1追认2催告3撤销,具体到本案,董某发现该房屋真正的房主是杨某时,便通知王某要求退还1.5万元房款,这时二人所签定房屋买卖合同因董某的撤销行为而归于无效,依据<中华人民共和国合同法>第58条之规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还.因此王某应归还董某已向其缴纳的1.5元购房款。