监护人作为事实物权人有权处分房产

　　法制网讯 为了给子女转户口，监护人将所购房屋登记在未成年子女名下，监护人是否有权处分该房屋?日前，福建省厦门市中级人民法院对一起房屋确权纠纷案作出终审判决，认定该监护人作为事实上的物权人有权处分讼争房屋。 　　1988年6月17日，黄某夫妇与厦门经济特区建设发展公司(简称开发商)签订房屋选购表格，指定选购居住者为其两名未成年子女，并记载说明购买房屋办理子女农转非户口。同年7月4日，黄某夫妇与开发商签订房屋买卖合同，选定两套商品房(下称讼争房屋);随后，黄某夫妇通过朋友付款，汇款收据上明确注明"黄某购房屋";开发商出具的两张收款收据上注明"付黄某夫妇购房款"。 　　1989年9月1日，厦门悦华酒店(简称悦华酒店)与黄某签订一份会谈纪要，约定黄某将其购买的分别登记在其子女名下的两套房屋(即讼争房屋)抵偿给悦华酒店，并由黄某办理好房屋过户手续，同时将讼争房屋及房产证、土地使用权证移交给悦华酒店，并出具《房产证移交证明》。 　　此后，悦华酒店多次要求黄某办理房屋过户手续，但黄某却以种种理由推托，致使悦华酒店无法取得讼争房屋所有权。2006年底，悦华酒店将黄某夫妇及两名子女诉至思明区法院，请求法院判令四被告立即办理讼争房屋过户手续，将讼争房屋过户到原告名下。 　　思明区法院经审理认为，《房产证移交证明》和《会谈纪要》出具的时候，黄某的两个子女均是限制民事行为能力人。根据民法通则规定，监护人不得处分被监护人的财产，除非为了被监护人的利益，否则监护人处分被监护人财产的行为无效。黄某作为监护人，在没有证据证明其为了被监护人利益的情况下，无权对被监护人的财产进行处分。黄某将讼争房产抵偿给原告的行为，违反了上述规定，应为无效。思明法院据此判决驳回悦华酒店的诉讼请求。悦华酒店不服提起上诉。 　　厦门中院经审理认为，从上述购房经过来看，黄某夫妇将所购房屋登记在其未成年子女名下，未成年子女成为名义上的产权人。该行为的直接利益是为了解决子女农转非户口，而房屋的实质利益仍然为黄某夫妇所享有和控制。由此可以确认黄某夫妇事实上拥有对该房屋的所有权。 　　同时，《房产证移交证明》上不仅加盖黄某夫妇两人的印章，也加盖了两个子女的印章，完备了黄某夫妇作为监护人处分该房屋的形式;而且黄某夫妇实际交付了房屋，移交了房屋所有权证及土地使用权证。悦华酒店根据以上事实有理由相信黄某夫妇有权处分该房屋，其正当权益应受法律保护。因此，黄某将讼争房屋抵偿给悦华酒店是处分自己财产的行为，并不存在侵害被监护人利益的情形。 　　厦门中院据此认定黄某夫妇以讼争房屋抵债的行为合法有效，撤销了思明区法院的一审判决，判令四被上诉人十日内办理讼争房屋过户给悦华酒店的产权登记手续。[page]

　　法官说法(厦门市中级人民法院民五庭副庭长陈朝阳)

　　本案涉及的法律规则主要是民法通则第十八条规定，即监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合同权益，除非为了被监护人的利益，不得处理被监护人的财产。就本案而言，实质是讼争房屋的物权归属问题。 　　物权法颁布实施前后，理论和实践都在努力贯彻着物权公示原则，即物权变动必须以一种客观的法定的形式表现出来，从而获得市场主体的认可以及法律上的承认，进而维护物权交易秩序和保护物权权利人的财产安全。 　　但是，现实社会的复杂性造就了一些例外规则，比如有的不动产当事人由于自己的意志原因没有依法登记在自己名下，有的由于当事人意志以外的原因而登记在他人名下。这样一个问题就产生了：法律上的权利人与事实上的权利人相互割裂。这种情况无疑应该得到物权法的正确评价，也就是说，客观地界定物权的利益归属即权利的正确性属性，有助于维护物权人的正当的权利支配秩序，这是物权的最基本的使命。为此，物权法必须合理地确定物权归属，保障物权人的静态财产安全。 　　就本案而言，黄某夫妇将讼争房屋登记在未成年子女名下，此时事实上的物权人可以认定为黄某夫妇，而法律上的物权人为其子女。事实物权在没有交易第三人的情况下可以有效地对抗法律物权。所以，黄某夫妇作为讼争房屋的事实物权人，可以排斥法律物权人的干涉，有权依法处分该讼争房屋，黄某夫妇将讼争房屋抵偿给悦华酒店的行为合法有效。