民宅商用需经邻居同意才可行

　　乔迁之际，高先生去邻居家拜访，“邻居”开门后他却傻了眼，“家”里没有家具，有的竟是一格格的写字间。“邻居”递上名片，微笑道：“欢迎您到我们公司来!”原来，邻居将房子购买后开办了公司。接下来的日子里，楼道内陌生人不断、客户莫名走错房间……高先生不胜其烦。由于住宅楼内办公具有成本低的优势，不少住宅楼迅速成为大量中小企业成长的“摇篮”，“民宅商用”现象大有泛滥之势。

　　法律界人士指出：《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　■案例回放

　　案例1：民宅商用法院判决禁营业

　　因不满英语培训学校开在自己隔壁，影响了自己的正常生活，七里河区某小区居民赵先生将培训学校诉至法院。赵先生称，2009年初，邻居开办了英语培训学校，学校上课造成居民的居住环境嘈杂、出行拥堵。小区楼房的使用性质为住宅楼，学校将住宅性质的房屋作为经营性用房，影响小区居民的正常生活，请求法院判令英语培训学校立即搬离小区。

　　七里河区法院经审理认为，业主对其所有的房产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，权利的行使不受任何侵害。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。被告英语培训学校未经原告同意，将使用性质为住宅的房屋作为经营性用房，不但侵害了原告对房屋的所有权，亦有悖于法律规定。法院判决被告在15日内停止在小区房屋内办学。

　　案例2：民宅里办公司十几名邻居联合上告

　　张阿姨住在西关什字临街的某小区9楼，因为生活方便，张阿姨一家一直感到很舒心，但随着隔壁住户将住房租给一家中介公司后，张阿姨的烦心事也接踵而来。中介公司的职业培训机构常在这里搞培训，无论白天还是晚上，进出学员络绎不绝，老师讲课的“小喇叭”响声震天。碰到上下班高峰，电梯里更是人满为患，最让人生气的是门铃常被按错。张阿姨颇感无奈，找到物业公司，物业公司说，他们也不希望民宅商用，有了办公单位，物业管理的任务也就重了;另一方面，来往人多，电梯使用频繁，垃圾量增加了，物业维护费也有所增长。但由于物管条例没有明确禁止，物业公司也没资格管理。 [page]

　　近日，张阿姨和楼上十几名住户协商后，将该住户起诉到城关区人民法院，要求中介公司搬离该小区。目前法院已立案，不久将公开开庭审理。

　　■专家说法

　　主持人：陈霞

　　嘉 宾：甘肃正天合律师事务所律师 王振东

　　上海汇业律师事务所兰州分所 王才林

　　甘肃圣方舟律师事务所律师 张丽蓉

　　主持人：目前，民宅商用现象比较普遍，是什么原因导致这种现象频频出现?民宅商用会有哪些隐患?

　　王振东：住宅楼被一些公司相中做办公地点的“优势”有几个方面，首先，与写字楼相比，住宅楼价格要便宜许多;其次，前期投入少。购买住宅，贷款首付只有四成，而购买写字楼，银行只提供五成按揭;写字楼产权是50年，而住宅楼是70年，同样的房子，购买住宅可以多用20年;住宅的物业管理费、水电费等要比写字楼低很多。这些方面就致使民宅商用的现象屡禁不止。

　　王才林：住宅楼是为市民居住设计建造的，其中的各种设备设施都不适合生产经营，比如用水、用电负荷较小，消防设施和消防通道等都会受到限制。在这样的情况下，改变住宅楼的用途去办企业，会给市民的居住安全带来隐患。一旦发生事故，后果不堪设想。

　　主持人：将民宅出租商用，除了受利益驱动外，一个很大的因素是，目前好像没有明确禁止的规定，致使有些人认为民宅商用并没有违规或违法，这种认识究竟有没有依据?如果要将民宅商用，该履行哪些手续?

　　王才林：普通住宅从规划、立项，到开发、销售，所有环节都有一个限制条件，就是限于“居住”用途，这就等于排斥了“非居住”功能。民宅商用，就是改变了住宅的用途。对此，规划管理法规和房屋开发、销售管理法规中都是明令禁止的。对开发行为、销售行为适用的法规，对“使用人”也应同样适用，也就是说，“使用人”也不能改变住宅用途。从这个角度上讲，虽然现在没有明令禁止公司在民宅内办公的法律依据，但工商登记机关不给利用民宅办公司的经营行为注册的做法与现行法律法规是不构成冲突的。因为这不仅是对居民民事权利的保障，而且还有利于规范住宅的出租、转让、抵押等交易环节的税收管理，还关系到拆迁补偿管理等诸多方面。

　　王振东：其实早在2007年，国家工商总局针对“民宅商用”就下发了通知，住宅改变为经营性用房，经营者到工商局注册登记时，必须提交一份民宅商用所在地的证明，也就是“民宅商用”必须征得居民委员会或业主委员会出具的、有利害关系业主的同意证明。《物权法》第八十条也有类似规定，小区住宅商用，应该经过有利害关系的全体业主同意，并形成证明材料，才能办理营业执照。申请人应按照《物权法》要求征询该幢楼相关利害关系人的同意，这是法律赋予申请人的权利。申请人同时也应承担隐瞒真实情况所造成的风险。民宅商用，一般经营者是通过租赁关系取得使用权，一旦事后有业主向法院提出民事权利受到侵害的证据，将判定租赁协议无效，而工商部门也将因申请人“涉嫌提供虚假证明”吊销其营业执照。 [page]

　　张丽蓉：居民住宅的功能是经相关行政管理、城市规划等法律法规的划分，是被公法确认的划分，这种功能划分不能擅自改变。不能说，区分住宅功能的规范只是规划部门、建设部门审批用的规范，工商局就不能用。从公共管理角度看，房屋的“居住用途”不仅仅对规划、审批、开发有约束，也包括对使用的约束。从契约角度看，房屋的“居住用途” 不仅仅是买卖双方之间的约定，在购房业主之间也构成默契和承诺。住宅楼内开公司不仅损害业主所有权的合理使用，违反相邻关系的基本规则，也破坏了广大业主购房时的投资预期和交易预期。

　　主持人：一旦有人将自家的房屋出租商用，对周围的邻居造成一些利益上的损坏，作为受害人该如何维权?

　　王振东：最高人民法院近日公布了《物权法》两部司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》。司法解释将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”，明确规定了利害关系人的最小范围，即整栋楼的业主。这将使得住改商难度加大，只要有1名利害关系人向法院主张不同意，就可以“1票否决”。

　　王才林：《物权法》在审议过程中把“相邻业主”改为“有利害关系的业主”，是一个合法、合情、合理的进步，不仅概念明确，操作性也更强。从现实角度出发，在住宅楼内从事商业活动，尤其是开办公司等行为会造成住宅配套资源的紧缺，如车位紧张、电梯拥堵等，还有可能影响到小区的安全和管理，从而给许多居民带来诸多生活不便。因此，对于谁来主张小区内是否可以开展某一商用项目时，有权表态的，绝不仅仅是“相邻业主”，这样的面显得太窄了，不符合实际，改成“有利害关系的业主”显然很人性化。

　　张丽蓉：《物权法》第七十七条明确规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。若业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。换句话说，将民宅作为商用的业主应该征得周围业主同意，否则，业主可以与该居住区的物业和业主委员会提起申诉，要求他们进行调解。如果还没有效果，那就可将其诉至法院，要求其承担民事责任。若无视周围相关利害业主的权益，业主可以将其起诉到法院，承担民事责任，来寻求法律保护。