商品房折旧费该怎么计算

　　一、商品房折旧费该怎么计算

　　商品房折旧费的计算基础是建筑造价，这包括建造过程中必要的物质消耗、劳动报酬以及税金和利润。

　　1.由于住宅的使用年限可能长达几十年甚至一百多年，在这个期间物价变化很大，因此一般不会以原始造价作为计算依据。

　　2.通常会按照重置成本，即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算折旧费。

　　这样的计算方法更能反映房屋在当前市场条件下的实际价值。

　　二、残值和清理费用

　　1.房屋的残值是指房屋经过长期使用后，失去使用价值，经过拆除清理后残留的建筑材料的价值。

　　2.而清理费用则是在拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工和机具费用。

　　这两部分费用需要从房屋的原始价值中扣除，剩余的部分即为净残值。

　　净残值在住宅价值中所占的比例通常不大，而且是在住宅报废后才能得到的，因此它与原值无法直接比较。

　　三、确定使用年限

　　使用年限是指住宅在物理和化学因素的作用下，能够维持正常使用的年限。

　　1.这个年限是由住宅的结构和质量决定的自然寿命。

　　2.而折旧年限则是住宅价值转移的年限，它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，也称为经济寿命。

　　3.折旧年限除了与使用年限有关外，还受到无形损耗的影响。无形损耗是指由于技术进步、市场变化等原因导致的房屋价值降低。

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