如何合规计算土地增值税

　　一、如何合规计算土地增值税

　　1.分步计算法，即按照每一级距的土地增值额乘以该级距相应的税率，分别计算各级次土地增值税税额，然后将其相加汇总，求得应纳税额。其计算公式为:

　　应纳税额=∑(每一级距的土地增值额×适用税率)

　　这种分步计算法计算过程比较繁琐，因此，在实际工作中，一般采用速算扣除法，以简化计算过程。

　　2.速算扣除法，即按照增值额适用税率，减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算应纳税额。具体计算公式如下:

　　 (1)增值额未超过扣除项目金额50%的:

　　土地增值税税额=增值额×30%

　　 (2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的:

　　土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

　　(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的:

　　 土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

　　(4)增值额超过扣除项目金额200%的:

　　土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

　　上述公式中的5%、15%、35%均为速算扣除系数。

　　二、申报土地增值税清算需要带什么资料

　　1.土地增值税清算表及其附表。

　　2.房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

　　3.项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

　　三、土地增值税的扣除项目有哪些

　　土地增值税的扣除项目有如下几类：

　　1.取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　2.开发土地和新建房及配套设施的成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。

　　3.房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。

　　4.旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。

　　5.与转让房地产有关的税金。找法网提醒您，这是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。

　　6.加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。