承租人的优先承租权的行使条件

　　一、承租人的优先承租权的行使条件

　　首先，出租人有继续出租的意愿。出租人继续出租房屋是承租人享受优先承租权的前提。出租人作为出租房屋的权利人，有权继续出租房屋，也有权自行使用房屋。在出租人与承租人的租赁关系期满终止后，出租人明确表示将房屋收回不再出租的，承租人不得主张优先承租权。

　　其次，合法承租人有继续承租的意愿。租赁期限届满后，出租人应履行相应的通知义务，并给予承租人合理期限予以回应。承租人也可以将希望续租的意思向出租人明确表示。享有优先承租权的主体仅限于原租赁合同项下的合法承租人。如违法转租的次承租人是不享有优先承租权的。

　　最后，优先承租权必须在同等条件下行使。优先承租权不仅需要保护承租人的利益，也不应侵害出租人的利益。因此承租人主张优先承租权，应当以与潜在的新承租人同等条件为前提。此处的同等条件不仅包括租赁价格、租赁期限、租金支付方式等，还应当包括与租赁有关的其他条件，如房屋用途、维修责任、装修的约定、转租的约定、解除合同的条件、违约责任、整体还是部分承租等。如果原承租人不能满足出租人与新的承租人之间的出租条件，即不能行使优先承租权。

　　二、房屋承租人的义务与责任

　　（一）合理使用租赁物的义务。承租人应按照约定的方法使用租赁物;无约定的或约定不明确的，可以由当事人事后达成补充协议来确定;不能达成协议的，按合同的有关条款或交易习惯确定;仍不能确定的，应根据租赁物的性质使用。

　　（二）妥善保管租赁物的义务。承租人应以善良管理人的注意妥善保管租赁物，未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损灭失的，应当承担损害赔偿责任。

　　（三）按期支付租金的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。

　　（四）不得擅自改善和增设他物的义务。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善和增设他物。

　　（五）期满返还租赁物的义务。租赁合同终止时，承租人应将租赁物返还出租人。

　　三、优先承租权的法律依据是什么

　　《民法典》第七百二十五条 【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　第七百二十六条 【房屋承租人优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

　　出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

　　《民法典》第七百二十七条 【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

　　第七百二十八条 【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

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