承租人的优先购买权的行使条件

　　一、承租人的优先购买权的行使条件

　　承租人优先购买权的行使应当符合一定的要件，主要包括以下四食方面：

　　（一）承租人和出租人之间应当有合法有效的租赁合同关系。这是优先购买权得以存在的前提条件，也是承租人优先购买权行使的基础和前提。这专要件也要求，出卖人出卖租赁房屋是在房屋租赁期间，承租人才有权行使优先购买权。如果租赁合同期满，租赁关系消灭，承租人则负有返还房屋的义务，当然也就不享有优先购买权。

　　（二）承租人必须占有租赁物。只有承租人实际占有租赁物，才能实现法律设置承租人优先购买权制度的目的，才能起到公示作用，使想从出租人处购买租赁物的第三人知晓在租赁物上有权利或者义务的负担，避免在不知情的状况下购买租赁物，因为侵害承租人的优先购买权而使买卖合同无效，从而造成损失。

　　（三）出租人必须有出卖租赁物的意思表示。

　　（四）承租人必须和第三人具有购买房屋的同等条件。这是承租人能够行使优先购买权的实质条件。当然并不是说承租人的购买条件不能低于，也不能高于，必须与第三人的购买条件完全一致。如果承租人以超过第三人的条件购买，实际上是已经达到或具有了与第三人同事的购买条件，当然享有先买权。法律设置该条件乃在于限制出租人选择买受人的同时，对出租人财产权益给予充分的保护。

　　二、承租人优先购买权通知范本

　　本人/公司（身份证XX/营业执照号码：XX）为深圳市XX物业 （以下简称“该物业”）之业主，与阁下/贵司签署了关于阁下/贵司承租该物业之《XX协议》。现本人/公司需将该物业出售，成交价为人民币X元整 ，（不包括税费、给经纪方的佣金等费用）。根据法律规定，阁下/贵司在同等条件下有优先购买权。如阁下/贵司有意购买该物业，请阁下/贵司于收到此函15日内，与本人/本公司或本人/本公司之委托人XX联系。

　　联系人XX; 联系电话：XX

　　如阁下/贵司在上述期限内未能作出是否购买之意思表示的，则视为阁 /贵司放弃优先购买权。多谢合作。

　　特此函告。

　　业主：

　　出租人的通知义务：

　　在租赁关系存续期间，出租人出卖出租房屋的，必须通知承租人房屋出卖的相关情况，承租人才能够行使优先购买权。通知义务是承租人优先购买权得以行使的前提条件之一，也是优先购买权制度加以出租人的一项重要义务。国务院的《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“房屋所有人出卖已出租的房屋，应提前三个月通知承租人;《民法典》也规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前合理的期限内通知承租人。出租人的通知义务包含通知的内容、通知的期限及通知的形式等

　　关于出租人通知的形式，我国大陆地区及德国立法均未作规定，法国民法规定应以司法文书的形式通知权利人，台湾地区“民法典”规定出卖人应将出卖条件以书面形式通知优先承买权人。出租人的通知义务属观念通知的范畴，本不应对其形式作过多限制，但是否履行了通知义务关系到出租人与第三人能否最终实现合同的履行，因此出租人有必要以书面形式向承租人履行通知义务，此后可以之作为其已履行通知义务的证据，但对此要求不应过分严格，出租人非以书面形式履行通知义务的，也是合法有效的，但其应就此负证明责任。

　　出租人通知义务的内容为第三人与出租人订立的房屋买卖合同的内容，通知时间为出卖人与第三人订立买卖合同之后。如郭明瑞教授认为“在优先权存续期间，先买权人未放弃优先购买权的，于出卖义务人与第三人达成出卖标的物的协议时，先买权人得以同等条件购买而主张出卖义务人与第三人的买卖协议无效，由先买权人以同等条件取得标的物的所有权。

　　三、承租人不得主张优先购买权的情形有哪些

　　《房屋租赁合同司法解释》第24条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

　　（一）房屋共有人行使优先购买权的;

　　（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

　　（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;

　　（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

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