房地产企业城镇土地使用税怎么算

　　一、房地产企业城镇土地使用税怎么算

　　（一）取得土地尚未开发或已开发但项目未开始销售

　　从合同约定交付土地时间的次月起（合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起），按实际拥有的土地面积和适用税额计算应缴纳的城镇土地使用税。

　　（二）项目建成并开始销售

　　1、如果公共设施（会所、泳池、道路、小区绿化用地等，下同）在项目销售结束后归业主所有的，则按项目总可售建筑面积占可售单元总占地面积（含公共设施占地面积）的比例计算每个可售单元应分摊的土地面积。以可售单元总占地面积减除上月末累计已售单元分摊的土地面积计算当月应税土地面积。计算公式如下：

　　月度计税土地面积=[未开发土地面积+已开发未开始销售项目占地面积+可售单元总占地面积（含公共设施占地面积）×（1-上月末累计已售单元建筑面积之和/项目总可售建筑面积）]÷12。

　　2、如果公共设施在项目销售结束后归房地产开发企业所有的，则按项目总可售建筑面积占可售单元总占地面积（不含公共设施占地面积）的比例计算每个可售单元应分摊的土地面积。以可售单元总占地面积减除上月末累计已售单元分摊的土地面积计算当月应税土地面积。计算公式如下：

　　月度计税土地面积=[未开发土地面积+已开发未开始销售项目占地面积+公共设施占地面积+可售单元占地面积×（1-上月末累计已售单元建筑面积之和/项目总可售建筑面积）]÷12。

　　3、年度应纳土地使用税=∑（各月应税土地面积×税率）。

　　二、房产税城镇土地使用税

　　房产税和城镇土地使用税可以同时征收的。《中华人民共和国房产税暂行条例》规定：房产税实行按年征收，分期缴纳。房产税申报期限为每年1月1日至7月31日。纳税期限为每年1月1日至12月31日。《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定：城镇土地使用税申报期限为每年1月1日至7月31日，纳税期限为：每年1月1日至12月31日。由此可见，房产税和城镇使用税在每年的任何一个月份，可以同时征收。房产税、城镇土地使用税到底该如何征收如下：依照房产余值计算征收的房产税税率为1．2％房产税是由产权所有人缴纳。其中，产权属于全民所有的，其经营管理的单位和个人为纳税人。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人为纳税人。不管是产权所有人、经营管理单位和个人、承典人、房产代管人还是使用人，统称为房产税的纳税人。房产税以房产为征税对象，依现行房产税暂行条例规定，其征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区的行政区的区域范围。

　　三、房产税土地使用税纳税义务人是谁？

　　承租人没有纳税义务，但在纳税义务人未履行自己的纳税义务时，使用人有代为纳税的义务。所以，你应该在签订租赁合同时约定由其纳税，如因出租人未纳税而由承租人缴纳税款时，可以抵扣房租款。可以同时约定由出租人提供正式的发票。

　　租赁的厂房是不需缴纳房产税和土地使用税的，该税由房屋及土地的所有人缴纳。房产税按自用和租赁二种缴税，自用的按【房产原值 X70% X1.2%】计算，租赁的由出租方按收取的租金X12%缴纳。土地使用税按土地面积按平方米征收，征收标准各地不统一的，需向地税部门咨询。

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