签订居间合同 六大注意事项帮你避免被坑

　　一、签订居间合同 六大注意事项帮你避免被坑

　　（一）【房产中介资质】购房人先要了解中介人员的信息，如经营范围、执业经纪人的姓名及证号等。如果购房者在直接到中介公司进行洽谈的过程中，发现中介公司未经备案、注册登记或执业经纪人证号名不副实，应谨慎交易，向有关部门核实、举报法，实践中不乏中介公司人员卷款而逃的案例。

　　（二）【明确中介费用】在合同中明晰中介费用所包含的项目，中介除了收取合同约定的中介服务费外，其余的所谓垫资费、看房费、跑腿费等等都属于“黑收费”。同时根据《关于规范上海市居住房屋买卖，租赁中介经纪服务收费的通知》规定：居住房屋买卖中介费不超过成交价的2%，也就是说对于买卖其中一方，多只能收取1%的中介费，在合同中明晰中介费的支付条件。原则上是在中介公司促成双方签订《房地产买卖合同》时支付，但鉴于房屋交易过程中环节较多，可以将中介费的支付与工作进度相结合，做到哪一步就付哪一步的中介费。注意居间合同要求一次性支付中介费用或只介绍买、卖双方认识就全额收取中介服务费相关条款。另外现在上海地区的银行贷款都不在支付返利，有可能房产中介要求买卖双方支付办理贷款的服务费。律师理解，支付可以但也只能支付给银行，由银行出具服务费收据，房产中介费用只能是成交价的1%。

　　（三）【买卖双方资料】这个方面主要是出卖方，需要提供房产证、银行贷款情况、有无司法限制、有无租赁、有无抵押等相关资料（应要求房产中介出具该房屋所在地交易房屋产权登记情况，俗称“产调”）对于买方也就是身份证明。

　　（四）【意向金转定金】一般买方付了意向金，在规定的日期内是不得退意向金的，如在此期间卖方签字确认，并收取了意向金，则转变为定金。那么此时如有变化，则要适用定金罚则双倍返还。所以要格外留心定金、订金，预付款，违约金条，尾款等款项。如果是对方提供的为格式合同，那么，在签订合同前，好请专业律师把关，修改、删除合同中对己不利“霸王条款”，增加自身需要的条款，以达到利益平衡，降低纠纷、损失发生。

　　（五）【房款支付事项】买卖过程中各期支付金额、期限及方式都是要注意，一经确认，不按约履行是要承担相应责任的，所以要量里而行，多给自己留有时间和空间；税收、相关费用等的承担及各类更名手续的办理及费用承担；该房屋内是否存在未迁出户口及迁出期限等各项内容均应做出明确、详细的约定。另外，若涉及车位问题，也需由双方进行明确约定。

　　（六）【交房设备户口】交房要明确时间，逾期应约定迟延履行金；设备装修价款如另外作价，则应另签协议，避免多缴税费。户口好是交易过户前迁出，同时也需要明确约定具体的法律责任，这个一定要千万注意。

　　二、居间合同该怎样签订

　　《民法典》第四百七十条 【合同主要条款与示范文本】合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：

　　（一）当事人的姓名或者名称和住所；

　　（二）标的；

　　（三）数量；

　　（四）质量；

　　（五）价款或者报酬；

　　（六）履行期限、地点和方式；

　　（七）违约责任；

　　（八）解决争议的方法。

　　当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

　　需要满足合同规定的条款。

　　1、《居间合同》的作用：

　　一般来说，《居间合同》是由上家(甲方)、下家(乙方)、中介(丙方)三方共同签订的。《居间合同》有两个作用：

　　（1）确定订立正式《买卖合同》的主要条款。在《居间合同》中约定买卖合同的主要内容，比如房屋面积、位置、总价，以及房款(定金、首付等)支付、过户、交房的时间，并约定签订正式买卖合同的时间。

　　（2）确定客户与中介的权利义务。在《居间合同》中约定上下家支付中介佣金的时间，以及如果上下家违约致使买卖合同不能履行时对中介承担的违约责任。

　　由此可看出，《居间合同》实际上是一个复合合同，既有买卖合同的内容又有居间合同的内容。《居间合同》实际上确定了三个合同关系的内容：

　　一是上下家的买卖合同关系；二是上家与中介的居间合同关系；三是下家与中介的居间合同关系。而且，上下家在日后签订的正式买卖合同也将依据《居间合同》的条款而签订，所以《居间合同》在二手房买卖流程中具有至关重要的作用，在实务中，因《居间合同》而产生的纠纷远远多于买卖合同产生的纠纷，因此在签订《居间合同》时要特别注意。

　　2、注意意向金会转成定金

　　要注意买方在签订时虽然支付的是意向金，但在卖方认可合同中所确定的交易条件后，意向金就转成定金了。而转成定金后，如果买方没有正当理由反悔，则会失去定金。同理，卖方收受定金后(尽管定金仍在中介处保管，卖方通常只是出具了一份收据，但出具收据则表明卖方收取了定金)如果没有正当理由反悔不卖，则会双倍返还定金。

　　3、根据买卖双方的情况约定不同的买卖条件

　　根据卖方有无抵押、卖方是否用买方的首付还贷、买方是否贷款的情况，在《居间合同》中应当约定不同的买卖条件，在不同的买卖条件中双方要重点防范的风险是不一样的。

　　通常有以下六种买卖条件：

　　（1）卖方没有抵押，买方也不贷款。这种情况较少。

　　（2）卖方有抵押但其用自有资金还贷，买方要贷款。这种情况一般较为少见。

　　（3）卖方有抵押，且用买方首付还贷，买方不贷款。这种情况也较多。

　　（4）卖方有抵押，且要用买方的首付还贷，买方要贷款。这种情况较多，上面这份合同中即采用此种买卖条件。本自助流程也按此种买卖条件撰写。

　　（5）卖方有抵押但其用自有资金还贷，买方不贷款。这种情况较少。

　　（6）卖方无抵押，买方要贷款。这种情况较多。

　　三、签订居间合同后违约支付违约金吗

　　签订居间合同后违约，如果合同中约定了违约金，是要支付违约和中介公司的佣金的。因为中介公司作为居间方，没有存在过错，买卖双方佣金的支付都应该由违约方承担。

　　根据2021年1月1日起施行生效的《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

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