二手房买卖买方违约应承担的责任

　　一、二手房买卖买方违约应承担的责任

　　（一）在签订房屋买卖合同后，由于买方经济能力关系而导致无法继续履行合同，构成合同违约，买方当对卖方承担违约责任。所以，买方在签订合同前，一定要仔细考虑自己的房款来源以及后续支付能力，防止陷入因为一时冲动而购房，导致违约的尴尬境地。

　　（二）由于买方在签订房屋买卖合同时通常会到现场查看，所以，以卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵为由要求解除合同举证非常困难，因此难获法院支持。为了避免产生房屋买卖纠纷，买方除了到现场仔细查看房屋、了解房屋现状外，还可以向附近居民了解该房屋的有关情况，到物业公司调查所购房屋的真实情况，获取房屋的维修信息。

　　（三）根据《民法典》第二百一十四条规定“物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，在二手房买卖过程中，买方应要求卖方加快交易节奏，尽早配合办理房屋过户手续;并且采用安全的房款交割方式，利用本市各区、县交易中心的二手房交易资金监管平台，以维护自己的合法权利。如果在房屋过户中发生法院查封情况，应要求卖方提供担保，将被查封房屋置换出来，尽快办理过户，避免经济损失。

　　（四）国家调整贷款政策是为了对房地产市场进行宏观调控，但并非全面禁止贷款。买方向银行申请贷款，本身是欲与银行建立借贷法律关系，而银行是否愿意向买方提供贷款，就需要经过严格的审查。因此，买方在买房前应向银行咨询贷款政策，了解自身资信，防止贷款不能，无法支付合同价款的违约行为发生。虽然卖方可以主张买方违约，但是在出售之前也应该善意提示买方，以免陷入纠纷。

　　二、二手房买方违约可以不还定金吗

　　定金是指合同当事人在合同订立时或债务履行前，为保证合同的履行依据法律规定或者当事人双方的约定，由一方当事人按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或者其他替代物。

　　定金的数额原则上是由当事人约定的，但民法典对其最高限额又作了限定，即不能超过主合同标的额的百分之二十。司法解释规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额的百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。意图显然是限制给付数额过大的定金，将定金的惩罚限定在一定的限度内。

　　处理定金纠纷，首先按照“合同自由”原则，根据双方的约定处理，如果没有约定或约定不明确，按照法律规定办。

　　在实践中，按照法院判决及行业惯例，卖方收到中介转付的定金之后，买方买房产生定金法律关系。这意味着任何一方拒绝交易，都要按“定金罚则”处理，即卖方不卖房需双倍返还，买方不买房不能拿回定金。

　　对此，需要说明的是：关于定金的性质应当有明确的书面约定，以区别于没有担保作用预付款。

　　如果有合同明确约定有定金条款，则根据《民法典》第五百八十六条的规定，承担违约责任。

　　三、二手房违约可以要求继续履行合同吗

　　二手房违约可以要求继续履行合同。根据民法典规定，违约责任包括继续履行、采取补救措施、定金、违约金赔偿损失等。因此，当卖方出现不履行合同义务的主动违约行为，应当承担相应违约责任，买方有权选择要求卖方继续履行合同，即要求卖方将房屋过户给买方。

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