转让在建工程土地增值税税收政策

　　一、转让在建工程土地增值税税收政策

　　在建工程转让增值税计算

　　1、一般纳纳税人转让自建不动产如何确定销售额

　　一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额。选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

　　一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

　　可以看出，无论何种情况下转让自建不动产均以取得的全部价款和价外费用为销售额，均不得扣除土地价款。

　　2、一般纳税人转让取得（不含自建）的不动产如何缴税

　　转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

　　转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

　　二、土地增值税的扣除项目

　　（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　（2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

　　（4）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

　　（5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

　　（6）对从事房地产开发的纳税人可按第（1）、（2）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

　　另外，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

　　三、中华人民共和国土地增值税暂行条例

　　第一条为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。

　　第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

　　第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

　　第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

　　第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　第六条计算增值额的扣除项目：

　　（一）取得土地使用权所支付的金额;

　　（二）开发土地的成本、费用;

　　（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

　　（四）与转让房地产有关的税金;

　　（五）财政部规定的其他扣除项目。

　　第七条土地增值税实行四级超率累进税率：

　　增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

　　增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

　　增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

　　增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：

　　（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的;

　　（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

　　第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

　　（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的;

　　（二）提供扣除项目金额不实的;

　　（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

　　第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

　　第十一条土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。

　　第十二条纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

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