业主可以起诉的有哪些

　　一、业主可以起诉的有哪些

　　（一）诉讼内容限制

　　国务院《物业管理条例》对业主委员会是否可以以自己的名义提起诉讼没有作出规定，《浙江省物业管理条例》第十七条规定：“业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会的决定，可以以自己的名义提起诉讼”。根据上述规定，业主委员会提起诉讼，必须同时满足二个条件，

　　（１）属于在物业管理活动中发生的纠纷；

　　（２）为维护物业管理区域内业主共同权益的需要。关于前一个条件，在实践中的理解分歧较大，新闻报道有较多的业主委员会就业主与开发商购房合同中开发商违约纠纷提起诉讼，该类诉讼，大多没有得到法院的支持。关于第二个条件，业主委员会提起诉讼，应该基于全体业主的共同权益，而不是某部分或某个业主的利益，例如楼上业主装修不当，造成楼下业主漏水、业主占用楼梯或过道空间造成同一单元其他业主通行障碍等等，均属于应该个案起诉的案件，不应由业主委员会提起诉讼，设立业主委员会以自己名义提起诉讼这项制度的目的之一就是便捷诉讼，节省司法成本，可以个别提起的诉讼既没有必要套用这个程序，业主委员会为个别业主权益提起诉讼承担的风险和成本也加重了其他业主的负担。

　　（二）诉讼对象限制

　　业主委员会可以以自己的名义提起诉讼，但可以向哪些人提起诉讼，或者说哪些人损害了业主的共同利益，业主委员会可以向其提起诉讼对业主和非业主使用人损害其他业主、非业主使用人利益的，只规定业主委员会应当劝阻、制止，没有规定可以向其提起诉讼，从这条规定的内容分析，业主委员会不能向业主和非业主使用人提起诉讼，或者说业主委员会的诉讼对象是业主、非业主使用人以外的其他人。

　　因为业主委员会不具独立主体资格，仅是业主大会的执行机构，代表的是全体业主的利益而不是业主委员会的利益，既然是全体业主的代表，当然就不能向作为全体中一员的某一个业主提起诉讼。业主委员会在诉讼中的非独立的诉讼代表人地位，确定了它的诉讼对象不包括业主。

　　二、开发商跑路业主怎么办

　　开发商破产后，购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证，步骤如下：

　　（一）购房者可先前往工商行政部门查询该商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销；

　　（二）若开发企业已进行了合法注销，那么购房者可持工商部门出具的开发商合法注销证明及商品房买卖合同原件、个人身份证等资料，前往房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。因为按照规定，若房企破产宣告时房屋尚未建成，或人民法院受理破产申请后，管理人决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房人债务履行事实不能的情况。购房者可以在破产期间凭借购房合同支付证明进行债权登记，也可以起诉要求对方承担违约责任。

　　三、业主大会召开的条件

　　物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积５０％时，或者首套住宅交付使用满两年的，该物业所在地的区房地产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府组织业主成立业主大会筹备组，选举产生业主委员会。

　　业主大会：是指在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域内所有业主组成，对关系到整体业主利益的事情进行决议；并通过选举建立业主委员会。

　　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

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